Ma Isa Bin Hyder ügyvéd, a Bin Haidar ügyvédek és jogi tanácsadók alapítója és vezérigazgatója tisztázza a Dubaiban a földesurak és a bérlők közötti kapcsolatokat szabályozó törvényeket.
Felsége, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, mint Dubai uralkodója, 2007. évi 26. sz. Törvényt adott ki a dubai bérlők és földesurak közötti kapcsolat szabályozására.
A fent említett törvényt az Egyesült Arab Emírségek kormánya által kiadott, a lízingről és a polgári ügyletekről szóló, 1985. évi 5. sz. Szövetségi törvénybe foglalt cikkekre és annak módosításaira adták ki; és az 1992. évi 10. számú szövetségi bizonyítási törvény; és a földtulajdonosok és a bérlők közötti viták megoldására külön jogi bizottság felállításáról szóló 1993. évi 2. rendelet; és az ingatlanpiac szabályozási szervezetének létrehozásáról szóló 2007. évi 16. törvény; ezeket a cikkeket a 2., 3., 4., 9., 13., 14., 15., 25., 26., 29. és 36. cikk váltja fel, a 2008. évi 33. törvénynek megfelelően. E törvény 1. szakasza előírja, hogy a törvénynek „a 2007. évi 26. sz. Törvénynek a Dubai emirátusban lévő ingatlantulajdonosok és ingatlanbérlők közötti viszonyok szabályozásáról” elnevezésűnek kell lennie.
A 2. cikk (helyettesítve) meghatározza az alábbiakban használt szavak és kifejezések jelentését, és előírja, hogy az „emirátus” szót szűk helyen kell használni, és csak a „Dubai emirátus” jelentése szerint, vagyis a törvény csak az emirátusban található ingatlanokat kezeli. Dubai. És a „bizottság” szó azt a jogi bizottságot jelenti, amely a földesurak és a bérlők között azonosított földesurak és bérlők között felmerülő viták rendezésével foglalkozik. Ugyanakkor a (módosított) 3. cikk meghatározza e törvény azon rendelkezéseinek jogi érvényességét, amelyek az Emirátusban bérelt földterületekre és ingatlanokra vonatkoznak, kivéve az egyének - „magánszemélyek” vagy társasági testületek - „hivatalos ügynökségek” által létrehozott ingatlan egységeket. vállalatok "saját munkavállalóik szabad letelepítéséhez.
A módosított 4. cikk „A” pontja egyértelművé teszi, hogy a bérbeadó és a lízingbevevő közötti kapcsolatot a lízingnek megfelelően kell kialakítani, amely magában foglalja a bérelt ingatlan leírását, a lízing célját, a lízing érvényességét és költségét, fizetési módot, a tulajdonos nevét ha ez utóbbi nem bérbeadó, és egy speciális társaságot jelölt ki, hogy saját nevében bérleti tevékenységet folytasson. E cikk "B" bekezdése szerint az összes szerződést és azok kiegészítéseit regisztrálni kell az "Ingatlanpiaci Szabályozó Szervezetnél", és az 5. cikk előírja a bérleti időszak meghatározásának szükségességét. Ha ebben az időszakban nem állapodtak meg előre, vagy ha a lízing időtartamát nehéz meghatározni, akkor a bérleti szerződést a bérleti díj megfizetésére kijelölt időszakra kell korlátozni. Ugyanakkor a 6. cikk magában foglalja a megújítás kölcsönös javasolt megerősítésének fogalmát, előírva, hogy „ha a bérleti idő már lejárt, és a bérlő továbbra is az ingatlanban lakik, a bérbeadó bármiféle kifogása nélkül, akkor egy ilyen szerződést ugyanazon a szerződésre kell kiterjeszteni. "és ugyanazon időszakra vagy egy évre, attól függően, hogy melyik időszak rövidebb."
Másrészről, a 7. cikk figyelmezteti a szerződés mindkét felet a bérleti szerződés egyoldalú megszüntetésére, és megtiltja a szerződés egyoldalú felmondását annak időtartama alatt, mivel ennek a felmondásnak a felek kölcsönös megállapodásával és e törvény rendelkezéseivel összhangban kell történnie.
Noha a 8. cikk az albérlőkre vonatkozik, azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a bérbeadó engedélyezi a főbérlőnek a bérelt ingatlan bérbeadását a főbérlőnek, az ilyen kapcsolatokra ugyanazok a feltételek vonatkoznak, mint a főbérleti szerződésre.
Következésképpen az alperesnek nincs joga a lízing lejártát követően a bérelt ingatlan egységben maradni, kivéve, ha a bérbeadó kifejezetten hozzájárul a lízing meghosszabbításához.
A 9. cikk „A” bekezdése előírja, hogy mindkét fél köteles meghatározni a lízing költségeit. Ha ezt a feltételt elhanyagolták, vagy ezt nehéz volt bebizonyítani, akkor a bérleti díjat a többi hasonló ingatlan egységárának megfelelően kell meghatározni, és az a párt, aki ezt az értéket e cikk "B" pontja szerint meghatározza, a fent említett bizottság legyen. , mivel figyelembe veszik a bérleti díj időszakos növekedésének kritériumait, amelyek megfelelnek az inflációs együtthatónak és az Emirátus gazdasági helyzetének, vagy más olyan tényezőket, amelyeket az EGSZB szükségesnek tart. E tekintetben a bizottságnak részt kell vennie a bérleti díjak növelésének kritériumainak meghatározásában is, amelyeknek összhangban kell állniuk az általános gazdasági helyzettel, e törvény 10. cikkével összhangban. Ugyanakkor a 11. cikk meghatározza a bérlő jogait az általa bérelt ingatlanban nyújtott előnyökkel kapcsolatban, mint például parkolóhely, úszómedence és így tovább. A 12. cikk leírja a bérleti díj meghatározásának módszerét és idejét. Ha nem kötöttek szerződést, a kifizetést négy egyenlő részben kell teljesíteni az év során. A (módosított) 13. cikk mindkét fél számára lehetővé teszi a szerződés feltételeinek módosítását vagy a bérleti díj növelését / csökkentését. Amennyiben nincs szerződés, ez a bizottság valós értéket állapít meg. Ebben a helyzetben a módosítást vagy helyesbítést benyújtani kívánó feleknek a 14. cikknek megfelelően legalább 90 nappal korábban értesíteniük kell a másik felet, hacsak másként nem állapodnak meg. Ezen túlmenően a 15. cikk megállapítja, hogy a bérbeadó köteles megfelelő használati állapotú ingatlan-egységet adjon át, kivéve, ha előzetes megállapodások születtek arról, hogy azt a bérlőnek végleges befejezés nélkül átadják, így a bérlő ezt egyedül teszi. Ezenkívül a 16. cikk előírja, hogy a bérbeadónak rendszeresen végre kell hajtania a tervezett és kozmetikai javításokat anélkül, hogy megváltoztatná az ingatlan bérleti feltételeit, vagy bármilyen okból megsértené a neki bérelt helyiségek bérlő általi használatának feltételeit (17. cikk).
Másrészt a bérbeadónak beleegyezését kell adnia a bérlőhöz, hogy ez utóbbi képviselje magát a hivatalos testületekben, engedélyeket kapva a dekorációs vagy javítási munkákhoz, biztosítva, hogy ezek a munkák ne károsítsák az ingatlan épületszerkezetét. Ugyanakkor a 19. cikk arra kötelezi a bérlőt, hogy időben fizesse ki a bérleti díjat, és lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a szerződés végén készpénzt utaljon be a bérlőtől az ingatlan javításának garanciájaként (20. cikk). Ezenkívül a 21. cikk előírja, hogy a bérlő köteles a bérelt ingatlant ugyanolyan állapotban visszaküldeni, amelyben eredetileg megkapta, a természetes fizikai értékcsökkenés kivételével, ugyanakkor a 22. cikknek megfelelően valamennyi előírt díj és illeték megfizetésével.
Ugyanakkor a 23. cikk figyelmezteti a bérlőt minden olyan fejlesztés bevezetésére, amelyet a bérelt helyiségből való távozása során hozott létre, kivéve, ha mindkét fél másként állapodik meg. Ezenkívül a 24. cikk figyelmezteti a bérlőt a bérelt helyiségek valakire történő átruházásának vagy bérbeadásának ellenében, kivéve, ha a bérbeadó írásbeli engedélyt kapott. Másrészről, a 25. cikk meghatározza azokat az eseteket, amikor a bérlőnek jogosultnak kell lennie a bérelt ingatlan elhagyására a bérleti szerződés lejárta előtt, például a figyelmeztetés kézhezvétele utáni fizetésképtelenség esetén, vagy a bérelt helyiség bérbeadása az ingatlan tulajdonosának ismerete nélkül, vagy a bérelt helyiségek használata jogellenes célokra, vagy a közrendet és a társadalmi etikát sértő módon történő felhasználásra, vagy ha a bérlő elhagyja a bérleti szerződést Ez a helyiség üzleti céljaira történik, anélkül, hogy benne telepedne le, vagy ha a bérelt ingatlan megsemmisítéshez közeli állapotban van, vagy ha a bérlő nem tartja be a törvényben előírt feltételeket, vagy ha az emirátus építészeti fejlesztése megköveteli a bérelt ingatlan megsemmisítését.
A fentiekre figyelmeztetést közjegyzőn vagy ajánlott levélben kell elküldeni. Ezenkívül a tulajdonos felszólíthat egy ingatlanszakasz felszabadítását a bérleti szerződés végén, ha az épület bontására vagy újjáépítésére van szükség, vagy ha a bérelt helyiségeket javítani kell, vagy ha a bérbeadó ki akarja használni a bérelhető ingatlanokat, vagy átruházza azt valakinek a közeli hozzátartozóik. Ebben az esetben a bérbeadónak a fentebb megadottakkal összhangban legalább 12 hónappal a bérelt helyiségből való tervezett távozás időpontja előtt értesítenie kell a bérlőt a helyiségek szabadon bocsátásának okairól.
Ha az említett bizottság felhatalmazta a bérbeadót a bérelt ingatlan javítására, amelyet saját vagy közvetlen családjának igényeire szándékozik felhasználni, akkor a bérbeadónak nincs joga bérbe adni ezt az ingatlanot harmadik fél számára, és ezt csak egy kétéves időszak, ha ez lakhat, és egy hároméves időszak, ha az ingatlant más célokra használják, a javítási munkák megerősítésének pillanatától kezdve, és hacsak a felhatalmazott bizottság másképp nem határoz. A fent említett eseteken kívül a bérlő a bizottsághoz kérheti döntését a felmerült veszteségek megtérítésére.
Másrészt a 27. cikk előírja, hogy a bérleti szerződést nem lehet a bérbeadó vagy a bérlő halála miatt megszüntetni, és a bérleti szerződést az átruházottakkal kell folytatni. Ha a bérlő utódjai ragaszkodnak a bérleti szerződés megszüntetéséhez, a szerződés harminc nappal azután felmondható, hogy tőlük írásbeli értesítést kaptak a bérbeadónak vagy a szerződés végén, attól függően, hogy melyik időpont közelebbi.
A 28. szakasz előírja, hogy a bérlőnek nem szabad semmiféle károkat okoznia az ingatlan tulajdonjogának másik tulajdonosra történő átruházásakor, feltéve, hogy a bérlet időpontját annak a korábbi tulajdonosnak kell rögzíteni, aki ingatlanát másik tulajdonosnak adta el.
Ugyanakkor a (módosított) 29. cikk biztosítja a bérlőnek a jogot arra, hogy visszatérjen ugyanahhoz a lakóegységhez abban az esetben, ha a bérbeadó új bérleti ár megállapítása után jelentős javítást és teljes rekonstrukciót vagy rendes javítást hajtott végre a bérelt házban. Ezért a bérlőnek elsőbbségi joggal kell rendelkeznie ugyanazon ingatlan bérlésére, feltéve, hogy harminc napon belül megerősíti azt a kívánságát, hogy bérbe adja ezt az ingatlant, miután a bérbeadó értesítést kapott az ingatlanról.
Ezenkívül a 30. cikk megvédi a bérlőt a bérleti szerződés lemondásától, ha a főbérlő által megkötött szerződést a bérbeadó megerősítette. És a 31. cikk arra kötelezi a bérlőt, hogy állapítsa meg a bérleti díj költségeit, még akkor is, ha a bérbeadó pert indít az ingatlan felszabadítása érdekében a teljes követelés időtartama alatt, amíg bírósági végzés meg nem születik.
A 32. cikk lehetővé teszi mindkét Fél számára, hogy megállapodjanak a választottbíráskodásban, és felhatalmazza az illetékes bizottságot, hogy minden belső határozatot hozzon a mindkét fél jogainak helyreállításáról, amíg a választottbírósági úton végleges határozat meg nem születik. Ezenkívül a 33. cikk felhatalmazza az illetékes bizottságot, hogy bármelyik fél kérésére választottbírókat kinevezhessen, mivel számuknak egyenlőnek kell lennie az előzetesen megállapodott összeggel vagy ki kell egészítenie azt. Ezenkívül a 34. cikk megtiltja a bérbeadónak az ingatlan közüzemének leválasztását vagy a bérlők hozzáférés korlátozását. Ebben az esetben a bérlő panaszt nyújthat be a rendőrséghez vagy az illetékes bizottsághoz, miközben a 35. cikk meghatározza, hogy a bizottságon keresztül hogyan kell végrehajtani az ingatlan-felszabadítási határozatokat, amelynek határozatai megerősítése és végrehajtása érdekében kérelmet kell benyújtania a dubai rendészeti osztályhoz.
Valójában ez a kibővített törvény tisztázta a dubai bérleti viszonyokkal kapcsolatos számos álláspontot, és teljes mértékben előírta a bérlői viszony kialakításának módját a bérbeadó és a bérlő között, valamint a bérleti díjak, a felek jogainak és kötelezettségeinek meghatározására szolgáló módszereket. És annak ellenére, hogy a törvény előírja, hogy "a szerződést a szerződést megkötő felek közötti kapcsolatnak kell tekinteni", ez a törvény beavatkozik a felek jogainak védelmébe, hogy a másik fél nem használja ki őket.
Következésképpen az ingatlantulajdonos nem tudja bizonyítani az ingatlanával szembeni arroganciáját, egyoldalúan felmondhatja a bérleti szerződést, megváltoztathatja a bérleti időszakot és annak értékét, és a bérlőt bármikor ki tudja állítani a neki megfelelő módon. Ezért adták ki ezt a módosított törvényt a lízingkapcsolatok stabilizálása és az összes fél igazságszolgáltatás erõfeszítése érdekében, a fentiekben bejelentett pártatlan szabályok megállapítása révén, a bérleti kapcsolatok szabályozása céljából, hogy minden fél békében és biztonságban élhessen, és ahol mindegyik A pártok részéről jogom lenne egy boldog tartózkodásra ebben a emirátusban, amely az uralkodó, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum bölcs irányítása alatt virágzik, aki kiadta ezt a törvényt és annak módosításait. Reméljük, hogy hasonló törvények fognak megjelenni az összes többi UAE-emirátusban is, így mindenki élvezheti tartózkodását ebben a vendégszerető és biztonságos országban.
