Arthur Kobozev, az IMEX Real Estate ügyvezetõ igazgatója elmondta nekünk, mi történik ma a dubai ingatlanpiacon és milyen érzelmek uralkodnak a befektetõk körében.
Arthur, jó napot. Kérjük, mondja el nekünk a Dubai szabadidős ingatlanpiacának jelenlegi tendenciáit. A szemmel észrevehető ébredés és emelkedés látható.
Helló A piaci helyzet valóban pozitív az áremelkedés szintjén. A folyamat minden résztvevője - befektetők, kész ingatlan eladók és fejlesztők - további növekedést vár. Érdemes megjegyezni, hogy az elemzők szerint Dubaiban a házárak gyorsabban növekednek, mint a világon. Tehát az elmúlt évben a növekedés meghaladta a 20% -ot, és ebben az évben a tempó dinamikusabb lett.
A Dubaji Földügyi Minisztérium szerint 2013. január és június között a lakóingatlanok eladásával kapcsolatos ügyletek száma 41% -kal növekedett, és annak teljes értéke (becslés céljából bejelentett) 70% -kal nőtt az előző év azonos időszakához képest.
A befektetőket arra ösztönzik új projektek bejelentésére is, hogy elsősorban a legnagyobb fejlesztők - az EMAAR és a Nakheel. Csatlakoztak más "piaci cápákhoz", beleértve a DAMAC Properties, a Deyaar, a Sobha Group, a Select Properties és mások.
Sőt, ismét nem csak az egyes épületek építéséről, hanem a teljes területek építéséről is beszélünk. Például egyedül a „Muhammad bin Rashid város” megaprojektben, amely egy hatalmas telekön lesz - az Al Hale autópálya és a Muhammad bin Zayed autópálya között - 100 szállodát tervez felépíteni.
Mi az ilyen aktív fejlesztés oka? Talán Dubai egyszerűen csak a múltbeli válság során felhalmozódott adósságok átszervezésével igyekszik új beruházásokat vonzó új megaprojektek bevezetését bejelenteni?
A befektetők pozitív várakozásait több tényező igazolja. Mindenekelőtt a Dubai és az Egyesült Arab Emírségek egészének aktív fellendülése figyelhető meg. Az év eredményei szerint a dubai gazdaság várhatóan 3,6% -kal növekszik. Ennek megfelelően új munkavállalók vonzására van szükség. Dubai lakossága ma már meghaladja a 2,17 millió embert, míg 2011-ben 1,97 millió ember volt. Természetesen minden látogató külföldön tartózkodási helyre van szükség.
A migrációról beszélve gazdaságilag aktív lakossággal kell foglalkoznunk. A dubai gazdaságfejlesztési minisztérium szerint az üzletemberek 55% -a várható bevételnövekedést 2013-ban, 30% pedig abban, hogy stabil marad.
A turisták száma is növekszik, amely ma meghaladta a 10 millió embert, és a tervek szerint 2020-ig megduplázódik. Nyilvánvaló, hogy az Arab Emírségek a katonai konfliktusok által sújtott térség országaiból érkező bevándorlók második hazájává váltak: nemcsak átváltanak tőkét ide, hanem állandó lakóhelyükre költöznek.
Azt is szeretném megjegyezni, hogy manapság a dubai lakóingatlanok árai továbbra is 30% -kal alacsonyabbak, mint a 2008. harmadik negyedévben, a lakáspiac fellendülésekor rögzített maximális értékek. Ez egy másik tényező, amely bizalmat ad a további növekedés lehetőségeiben.
Manapság Dubai mely területei vonzzák a leginkább a befektetést és miért?
Mindenekelőtt a fejlett infrastruktúrával és a jó közlekedési akadályokkal rendelkező területek továbbra is népszerűek: a Dubai kikötő, a Palm Jumeirah, a hagyományosan népszerű a befektetők körében, a divatos Dubai belvárosa, a közelmúltban észrevehetően átalakult hatalmas Jumeirah tavak tornyai, a Zöldek, alacsony növekedésű térségek, az Emirates Living, Arab ranches és mások.
Ugyanakkor növekszik a kereslet a tengerparttól távol eső beépített területeken, ahol a lakhatás megfizethetőbb. Mindenekelőtt szeretném megemlíteni a Jumeirah Village kerületet, amely az elmaradott infrastruktúra és a nagyszámú befejezetlen épület ellenére jó ár-érték kritériumot rejt magában.
Azt javaslom, hogy azok a befektetők, akik fontolóra veszik a ház vásárlását Dubaiban, ne csak a jelenlegi bérleti jövedelemre összpontosítsanak. Nem szabad elfelejtenünk egy ilyen mutatót, mint a potenciális költségnövekedést, amely, mondjuk, az ember által létrehozott "tenyér" -szigeten megvalósuló projekteknél nagyon magas. Például az elmúlt évek bérleti díjainak egyik legmagasabb növekedési ütemét a Nemzetközi Város térsége mutatta, de a tőkésítési potenciál szempontjából ez nem a legjobb megoldás. Általánosságban el kell értékelni a komplex helyzetét és mérlegelni kell az egyes befektetési esetek prioritásait.
Az oroszok továbbra is vezetõek-e Dubaiban az ingatlanügyletek számában?
A Dubaji Földügyi Minisztérium statisztikái szerint az oroszok a szabad tulajdonú ingatlanok tíz legbecsületesebb befektetője közé tartoznak.
Részarányuk nagyon észrevehető, különösen az úgynevezett "új" Dubaiban. Érdemes megjegyezni, hogy 2013 első negyedévében az emirátus ingatlanügyleteinek volumene 53 milliárd dirham (14,4 milliárd USD) volt. A befektetés szempontjából a hagyományos vezetők továbbra is India és az Egyesült Királyság képviselői.
Mit lehet mondani honfitársaink preferenciáiról?
Ha honfitársaink preferenciáiról beszélünk, akkor azok hagyományosak: elsősorban a tenger közelsége érdekli őket. És mivel a tengerparti ingatlanválasztás, amelyhez a külföldiek megszerezhetik tulajdonjogát, valójában a Dubai kikötő és a Palm Jumeirah területére korlátozódik, ezekben a területeken „népünk” vásárolja meg a legtöbb házat.
Az árkerettel kapcsolatban itt nem emelnék ki az egyértelmű prioritásokat. Mindkét nagyon drága tárgyat eladják, és átlagos költséggel. Például olyan ingatlanokkal dolgozunk, amelyek értéke 200 000 USD-tól több tíz millióig terjed.
Honfitársaink látják a piac objektív helyreállítását, és ezzel összekapcsolódnak. Tudod, hogy néhány nap alatt kivándorolhat az Egyesült Arab Emírségekbe, és itt kényelmesen és biztonságban érzi magát. Sokan megragadják ezt a lehetőséget, amikor új otthont választanak az arab nap alatt.
Hiányzik-e a kínálat a piacon?
Igen, és abban rejlik, hogy az elérhető áron értékesített érdekes tárgyak nagyon gyorsan elhagyják a piacot. Általános szabály, hogy a legtöbb vásárló, különösen azok, akik még nem ismerik a helyi sajátosságokat, időt vesznek igénybe a mérlegelés során, és amikor döntést hoznak, az objektum már eladásra került.
A piaci helyzet nagyon gyorsan változik. A nagy fejlesztők projektjeiben lévő lakásokat még az építkezés megkezdése előtt értékesítik, szó szerint egy nap alatt elpusztulnak. A befektetők nyereséges lehetőségeket keresnek, sőt készek is hosszú sorban állni új projektek indításakor, mint például a piac fellendülésekor.
Mit tanított a 2008. évi válság a befektetők számára? Hogyan javult ma a dubai jogszabályok?
Először is, a fejlesztők korlátozásokat szabtak ki a gyorsértékesítésre. Most egy befektetőnek, aki tárgyat szeretne viszonteladni, átlagosan az érték 35–40% -át kell fizetnie. Ez visszatartja a spekulatív összetevőt.
Tudomásom szerint a Dubaji Land Tanszék jelenleg kidolgozza az emirátus ingatlanszektorát szabályozó szabványokat, amelyeknek a következő két évben kell hatályba lépniük.
Segítenek az ingatlanpiac tevékenységének ellenőrzésében, hogy megakadályozzák a helyzet megismétlődését a 2000-es évek közepén, amikor hihetetlen fellendülés figyelhető meg az ingatlanszektorban.
Kifejlesztésre kerül egy külön törvény, amely védi a befektetők jogait.
Az emirátus hatóságai szerint az új törvényjavaslatok célja a Dubaiban az ingatlanszektor tevékenységét szabályozó törvénykönyv megerősítése, a piac versenyképességének növelése és vonzerejének növelése a helyi és a külföldi befektetők szemében.
Októberben a Lukoil központja Dubaiban költözött. Véleményünk szerint a magas jövedelmű lakosok beáramlása tovább ösztönözheti az áremelkedést. Egyetért vele?
Ez az eset messze nem az egyetlen, ha az úgynevezett tömeges mozgalomról beszélünk. Nem hiszem, hogy ez zavart okozott vagy okozna a bérleti piacon. Különösen tekintettel az állami tulajdonú vállalatok alkalmazottainak "kiáramlására" Dubaistól Abu Dhabiig. Hadd emlékeztessem Önöket, hogy a közelmúltban elfogadtak egy irányelvet, amely szerint a fővárosban közszolgálatban foglalkoztatott külföldi szakemberek kötelesek ott lakást bérelni. Ma számukra 15-20 ezer ember becsülhető. Megállapíthatjuk a megfelelő következtetéseket.
Milyen szakmai ajánlása van azoknak, akik Dubaiban szeretnének ingatlant vásárolni?
Ne késleltesse a döntéshozatalt, ugyanakkor ne cselekedjen véletlenszerűen, mindig a józan ész irányítja és átfogóan értékeli a helyzetet. Fontos megjegyezni, hogy minél gyorsabban kötnek üzletet egy növekvő piacon, annál jövedelmezőbb a befektetés. És ne hagyja figyelmen kívül a képzett szakemberek támogatását. Lehetnek megbízható útmutatók ezen a piacon. Örülünk, hogy mindenkit láthatunk Dubajban!
A Dubaiban lévő ingatlan megszerzésével és kezelésével kapcsolatban bármilyen további információt kaphat az IMEX Real Estate szakembereitől Moszkvában a +7 495 5100008 telefonszámon, az Egyesült Arab Emírségek 800-IMEX telefonszámon (800-4639), vagy kéréssel e-mailben info@ IMEXre.com.
