Az elmúlt év mérföldkőnek számított a Dubai ingatlanügynökség számára. Miért? Gazdag volt a fontos, jelentős eseményekben, amelyek szakértők szerint hosszú ideig stabil és élénk érdeklődést mutatnak a befektetők számára a dubai ingatlan iránt. A globális pénzügyi válság és az általa okozott bukás, majd az árak stagnálása után 2012-ben érezhető új lendületet adott a Dubai piacának. Emlékezni fognak az ingatlan- és bérleti díjak emelkedésére, új nagyszabású projektek elindítására, a gyors tőkebeáramlásra és a befektetők aktív érdeklődésére. Mindez viszont az Egyesült Arab Emírségek hatóságainak példátlan szabályozási intézkedéseket vontak maga után, amelyek célja a piac átláthatóbbá tétele és a résztvevők biztonsága. Megkíséreljük kiemelni a 2012-es eseményciklus öt kulcsfontosságú eseményét, amelyek a szakértők szerint Dubai helyét az új év egyik legvonzóbb piacán határozták meg a befektetők számára.
ELSŐ. ÉRTÉKELÉS A PIACON. INGATLAN ÁREK NÖVEKEDÉSE. A VILLAS ÁRAK gyorsabban, mint az apartmanok
A szakértők egyhangúlag kijelentették, hogy a dubai ingatlanpiac 2012-ben gyorsan növekedett. A vezető tanácsadó cégek szerint 2012-ben a dubai villák ára átlagosan 20% -kal, az apartmanok ára pedig 510% -kal emelkedett. A rangos Dubai belvárosában az árak 2012 utolsó negyedévére 10% -kal emelkedtek. És ez nem véletlen, mert Dubai népszerűbb és jó elhelyezkedésű területein az áremelkedés átlagosan magasabb volt, mint az alacsonyabb osztályú projekteknél. Habár vannak kivételek közöttük: például a Szilícium-Oázis területén az árak részben 40% -kal emelkedtek, és a szakértők szerint a közepes jövedelmű vásárlók magas keresletének köszönhetően továbbra is növekedni fognak. A gazdag befektetők körében a legnépszerűbb villák Dubai "klasszikus" területein - The Palm Jumeirah, Meadows és Emirates Hills. A jövő évben számukra az emelkedő árak várhatóan magas szinten lesznek.
Az elmúlt év egyik fő megkülönböztető tulajdonsága a villamosenergia-befektetők iránti nagyobb érdeklődés az apartmanokhoz képest. Az árak a villák szegmensében visszatérítették a válság utáni évek összes veszteségét, és meghaladták a 200708 sikeres szintjét. A villák népszerűsége miatt rendkívül likvid termékekké válnak, ami szintén hozzájárul a befektetők érdeklődéséhez és a növekvő árakhoz.
A lakóingatlan-bérleti díjakat illetően 2013-ban nagy valószínűséggel emelkedik az ár olyan Dubai területeken, mint Dubai belvárosa, Dubai kikötő és a Palm Jumeirah. A Dubai kevésbé népszerű területein, a Jones Lang LaSalle tanácsadó cég előrejelzései szerint a bérleti díjak nem fognak emelkedni. Ennek ellenére középtávon a Dubai lakosságának gyors növekedése és a korlátozott lakásellátás ösztönzi a növekvő lakhatási költségeket. A gazdag emigránsok áramlásának újraindulása, amelyet a magas üzleti aktivitás támogat, állandó piaci igényt teremt a piaci felső szegmensekben a bérlakások iránt, miközben kínálatai fizikailag nem képesek azonos ütemben növekedni.
A következő két évben a Dubai lakóingatlan-piaca 45 ezer új lakással és villával bővül, ám ezek nagy része új, eddig kevésbé fejlett területeken található, mint például a Jumeirah Village, a Dubai Sports City és a Dubai Silicon Oasis. Annak ellenére, hogy olyan népszerű területeken, mint például a Dubai kikötő, szinte nincs szabad hely a fejlesztéshez.
MÁSODIK. A BIZTOSÍTÁS A BEFEKTETŐKBŐL, A TŐKE BEFEKTETÉSE
Mint fentebb megjegyeztük, a szakértők azt állítják, hogy Dubai ingatlanpiaca 2013-ban a világ egyik legdinamikusabbá válik. Ezt elősegíti az emirátus gazdaságának és üzleti tevékenységének gyors növekedése. Tehát a Dubai GDP növekedési ütemét 2012-ben felfelé módosították, évi 5% -ra. Ugyanakkor a Dubai gazdasági mutatói azt jelzik, hogy az adósság nem növekedett jelentősen, és csökkent a mulasztás kockázata. A Dubai Statisztikai Központ kutatóközpontja szerint 2013-ban Dubaiba érkezők száma 10% -kal növekszik. A Bank of America / Merrill Lynch jelentése szerint a turisták száma 2020-ig évente 15 millióra növekszik, szemben a 2011-es 8 millióval.
A közel-keleti számos országban 2012-ben zajló viharos események megerősítették Dubai helyét, mint „biztonságos menedéket” a régió egész területén fekvő befektetők számára. A Perzsa-öböl és más arab államok tőkéje mellett Dubai hagyományosan gazdag befektetőket vonzott Indiából, Pakisztánból és más növekvő ázsiai országokból. A befektetői bizalom növekedése talán 2012 fő eredménye.
A Friends Provident International tanulmánya szerint az Egyesült Arab Emírségekben élő gazdag emigránsok 60% -a bízik abban, hogy az ingatlanpiac folyamatosan növekszik. Legtöbben (49%) hisznek az "erős" növekedésben az elkövetkező 5 évben, további 11% -uk az "nagyon erős" növekedésre számít ebben az időszakban. Csak a válaszadók 10% -a érezte úgy, hogy a jövőben az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának bizonyos nehézségekbe ütköznie kell.
HARMADIK. A MEGA PROJEKTEK VISSZATÉRÉSE
2012 utolsó negyedévében Dubai bejelentette számos nagyprojekt elindítását, emlékeztetve az ingatlanpiac válság előtti fellendülésének idejét. Az egész a Cityscape Global 2012-rel kezdődött, amikor a Link Global Group bejelentette, hogy szándékában áll egy milliárd USD értékű Taj Arabia létrehozása - a híres indiai TajMahal templom kibővített példánya -. villák, 13 sokemeletes épület, bevásárlóközpont, szállodák és nemzetközi iskolák.
Nem sokkal ezután a Dubai kormány megragadta a botot a magánfejlesztőkktől. Kezdetben bejelentették a Business Bay öböl kibővítésére irányuló projektet, amelyet közvetlenül a Perzsa-öbölhez kötnek a Sheikh Zayed autópályán és a Safa Park környékén. A világ legnagyobb bevásárlóközpontjával (több, mint a jelenlegi The Dubai Mall), egyharmadával több park, mint a HydePark Londonban, és több mint 100 szállodával, a Muhamed bin Rashid City nagyszabású Muhamed bin Rashid városkomplexum létrehozásáról szóló hír valódi információs bomba lett. Ezt követően a több milliárd dolláros projekt öt vidámpark létrehozására Jebel Ali-ben, amelyek mindegyikét külön témára fordítják - filmek, állatok, vicces karakterek vagy az indiai "álomgyár" - Bollywood - már nem volt meglepő.
Ennek fényében más nagyszabású projektek szinte elvesztek. Például egy kísérlet megismételni a Dubai Marina és a Jumerah Beach Residence sikerét Dubai másik részén - Deira. A Perzsa-öbölben fekvő Deira vízparti fejlesztési projekt a dubai hatóságok tervének megfelelően az emirátus egyik fő látnivalója lesz. A Dubai Creek és Hamriya közötti tengerpart négy kilométer hosszú sávján hat szálloda, lakó- és kereskedelmi épület, sétány és egy kikötővel ellátott mesterséges öböl épül. A Maritime City projekt új lendületet kapott, ahol bejelentette az ötcsillagos szállodával a The Landmark Tower 230 méteres projektjét.
NEGYEDIK. ÚJ SZABÁLYOZÁSI INTÉZKEDÉSEK
A dubai ébredés mellett féltek attól, hogy a spekulánsok ismét felmelegítik a piacot, és fájdalmas összeomláshoz vezetnek, mivel ez a globális gazdasági válság előestéjén volt. Az ingatlanárak kétszámjegyű növekedési üteme havonta összeomlással és elhúzódó stagnálással zárult le, így a dubai kormány ezúttal mindent megtesz annak érdekében, hogy a piac nemcsak jövedelmező, hanem stabil és kiszámítható legyen a befektetők számára is.
Maguk a fejlesztők is érdekli ezt. Például a legnagyobb fejlesztők, Emaar és Nakheel egyidejűleg korlátozásokat vezettek be az építés alatt álló ingatlanok viszonteladására vonatkozóan, ehhez a beruházásukhoz a lakásköltségek legalább 35% -áig kell fizetniük. Úgy gondolják, hogy a lakások spekulatív viszonteladása az építési szakaszban, amelynek következtében néhány nappal az eladás megkezdése után megváltoztathatja a tulajdonosokat, a válság előtti piaci piaci „buborék” egyik oka lett.
2012 júniusában a dubai hatóságok közzétették a befektetők védelméről szóló törvénytervezetet, amely teljes pénzbeli kompenzációt garantál számukra abban az esetben, ha a fejlesztő társaság nem teljesíti kötelezettségeit, például ha az ingatlan megadott határidőn belül nem került kézbesítésre vagy jellemzőinek koordinálatlan megváltozása. Ezenkívül a Dubaji Land Minisztérium új szabályai szerint a fejlesztők büntetést fizetnek a tulajdonjogi igazolás kiállításának késedelme miatt. Így az építőipari vállalkozásoknak 10 ezer dirham (2,7 ezer USD) bírságot kell fizetniük, ha nem adnak ki ingatlanok vevőjének tulajdonjogot igazoló dokumentumát, amikor a projekt készenlétének mértéke eléri a 80% -ot. Dubai arra is készül, hogy hozzon létre egy speciális választottbíróságot, amely lehetővé teszi az ingatlankonfliktusok gyorsabb és olcsóbb megoldását a rendes bíróságokhoz képest.
Ötödik. A jelzálogkorlátok bevezetése
2012 végén azonban az Egyesült Arab Emírségek hatóságai újabb döntésről számoltak be, amely könnyen elhomályosítja az összes korábbi döntést az ingatlanpiac fejlődésének az elkövetkező évekre gyakorolt lehetséges hatása szempontjából. Szilveszter estén a különféle emírségek sajtóközleményei a bankok forrásaira hivatkozva jelezték, hogy az Egyesült Arab Emírségek Központi Bank körlevelet küldött valamennyi kereskedelmi banknak, amelyben megtiltotta a lakhatás költségeinek több mint 50% -át az emigrációtól a jelzálogig. Az Egyesült Arab Emírségek állampolgárai esetében hasonló korlátozást 70% -ra, a második és azt követő ingatlanvásárlásokra pedig 60% -ot (az emigránsok esetében csak 40% -ot) állapítottak meg. Meg kell jegyezni, hogy az Egyesült Arab Emírségekben korábban nem voltak korlátozások a házköltségek azon részarányára, amelyet a hitelező a banknál jelzálogként kaphat. A gyakorlatban elérte a 7580% -ot, miután a bankok a piac újjáéledése következtében enyhítették hitelpolitikájukat.
A Központi Bank hamarosan tagadta az ilyen körlevelek terjesztésével kapcsolatos információkat, de kijelentette, hogy az átfogó jelzálogkölcsön-szabályok előkészítése folyamatban van, és 2013-ban azok végrehajthatók a kereskedelmi bankokkal folytatott konzultációt követően. A megdöntés előtt ez a hír konfliktust váltott ki az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacán. Míg a vásárlókat és a bankokat felháborodták a korlátozások hirtelen bevezetése, a nagy fejlesztők támogatták őket, mondván, hogy ez erõsíti az ingatlanpiacot és ösztönzi a komoly vásárlók érkezését. Az elemzőket azokba is osztják, akik úgy vélik, hogy a jelzálogkölcsönök „felső határa” szükségtelenül korlátozza az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának növekedési potenciálját, és azok közé, akik üdvözlik a nagyobb piaci kiszámíthatóságot és stabilitást. Lehetséges, hogy az Egyesült Arab Emírségek hatóságai határozott döntést hoztak a spekuláció korlátozása és a kereskedelmi bankok lejárt jelzálogkölcsönök elleni küzdelem mellett, még akkor is, ha ehhez rövid távon el kell fogadni a lassabb piaci növekedést.
ARTHUR KOBOZEV, IMEX INGATLAN VÉGREHAJTÓ MEGJEGYZÉSE:
"A dubai ingatlanpiac és annak minden szereplője átalakulása a válság utáni helyreállítási szakaszba fokozatosan zajlott, ezért sok külső megfigyelő számára láthatatlan. Tegnap vitatkoztak azon, hogy a jelenlegi fellendülés komolynak tekinthető-e, és ma már a jövőre nézve kedvező előrejelzésben versenyeznek. Nagyon jó, hogy Dubai kormánya határozottan és egyértelműen mindenkinek egyértelművé tette, hogy nem engedi meg a válság előestéjén a piacon zajló anarchiát, amikor ugyanaz az ingatlan szó szerint megváltoztathatja a tulajdonosát Minden héten, mindegyik áremelkedés mellett, valószínűtlen, hogy a szabályozó hatóságok intézkedései képesek lesznek megijeszteni a valódi befektetőket - az emirátus 2013. évi ingatlanpiacának várakozásai túl nagyok.
Véleményem szerint a Dubai gazdasági fellendülése és az üzleti tevékenység növekedése azt állítja, hogy ez az év nem kevésbé kedvező és pozitív eseményekben gazdag lesz, mint a múlt. "
A Dubaiban lévő ingatlan megszerzésével és kezelésével kapcsolatos további információt az IMEX Real Estate szakemberei kaphatnak tel. Moszkvában +7 495 5100008, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben a 800IMEX telefonon (8004639), vagy kérés küldésével az [email protected] e-mailben.
