Írta: Helena Kryukova Tartósság és óvatos optimizmus - így írhatja le Dubai fejlesztőinek és brókereinek viselkedését 2015 első hónapjaiban, a növekvő kereslet és az ezzel egyidejűleg eső árak csökkenése mellett. Úgy tűnik, hogy a legfontosabb lecke, amelyet Dubai a 2008–2009-es nehéz tapasztalatokból megtanult, az volt, hogy tudatában van a lelkesedés szilárd alapjainak fontosságának. De a emirátus lelkesedése az ingatlanpiacon egyáltalán nem csökkent.
Szakaszok megváltoztatása
A tevékenységi periódusok természetes változása és a relatív hűtés minden ingatlanpiacon jellemző. És Dubai, ebben az értelemben, mondhatjuk, szerencsés volt. A lázas növekedési ütem és az emelkedő árak után 2013 végén - 2014 elején, amely sokaknak emlékeztette a 2008-as válság előtti fellendülést, hogy az IMF még hivatalos figyelmeztetést is kiadott a dubai hatóságoknak, a hűtés irányába történő váltás viszonylag fájdalommentes volt.
A kritikus szakasz már befejeződött. A piac összeomlása nem történt meg, éppen ellenkezőleg, 2014 második felében a piac fokozatosan és lassan elkezdte megszerezni az érett és stabil fejlődés minden jellemzőjét. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a dubai kormány időben és hatékonyan intézkedéseket hozott, amelyeket számos forrásban többször említettek. Most szeretnék mondani valami mást. Arról, hogy mit vár ez a piac legközelebb.
A dubai ingatlanok mesterséges átértékelése és a piac új, magas színvonalú lakásokkal való telítettsége a szakértők szerint az emirátust a 2015-ös elkerülhetetlen árkorrekcióhoz fogja vezetni. Az év elején néhány riasztó elemző enyhén túlbecsülte a vonatkozó előrejelzési adatokat ebben a tekintetben, de néhány hét után javították előrejelzéseiket. Így a Jones Lang Lasalle nemzetközi elemző és tanácsadó iroda szakértői ígérik Dubainak az árak 5-10% -os csökkentését 2015-re. A JLL szakértői szerint csak az elmúlt két évben, 2014. június szerint, Dubaiban az ingatlanárak 56% -kal emelkedtek. 2015-ben a JLL szerint 25 ezer egység új házat fognak üzembe helyezni Dubajban, ami a teljes emirátus meglévő lakásállományának 7% -ának felel meg. Craig Plumb, a JLL közel-keleti fióktelepének vezetője szerint azonban a piac eléggé képes elfogadni ilyen sok új ingatlantulajdont az árak csökkentése nélkül. Ezért csökkenését valószínűleg más tényezők fogják meghatározni, különösen a túl magas házárak.
Az árképzésnek egy másik szempontja a Dubai gazdasági ágazatában, amely felhívja a figyelmet a külföldi potenciális befektetők számára, az olajárakkal kapcsolatos helyzet, amelynek költségeit a közvélemény hagyományosan minden más árához köti, és különösen az arab országokban, amelyek ezen exportot vezetik ". fekete arany. "
Ebben az értelemben a szakértők sietnek, hogy vigasztaljanak minket: az olajárak csökkenésenek nincs jelentős hatása a Dubai házpiacára. Ennek az emirátusnak kevés köze van az olajkereskedelmi piachoz, de a tőzsdei részvények 30% -os csökkenése a 2014. júniusi csúcsmutatóhoz képest gyengítheti a potenciális befektetők bizalmát - mondják a JLL szakértői. A devizapiaci helyzet némileg gyengítheti egyes befektetők tevékenységét: a dirhamnek a dollárhoz való kötődése miatt a Dubaiban élőhelyek drágulnak néhány külföldön élők számára, de általában ebben a tekintetben a kép alig változik, mondja a JLL jelentés.
Piaci fok
Kétségbe vonható, hogy a dubai ingatlanpiac egyértelmű lehűlése stabilizációjának stabil jele - kétségbe vonható, ha ebben az értelemben csak az elemzők fejezik ki az optimizmust.
Azonban teljesen megosztják azokat, akiktől közvetlenül függ a helyzet további alakulása, vagyis maguk a piaci szereplők, fejlesztők és brókerek, az ipar kulcsfontosságú szereplői. A dubai ingatlanpiac 90% -át jelenleg négy iparági óriás - Nakheel, Damac, Dubai Properties és Emaar - irányítja. Ezért ezeknek a fejlesztőknek a profit- és aktivitási ingadozása jelentősen befolyásolja az ingatlanpiac egészét.
Például a dubai ingatlanpiac Nakheel óriása, amely 2014-ben 132 új lakóingatlanot bocsátott ki a Palm Jumeirah mesterséges szigetén, valamint számos ingatlan Dubaiban, például az A1 Furjan, a International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park és Jumeirah területein. Heights, jelentős nyereségnövekedést vár 2015-ben, és nem fogja alávetni tevékenységének ütemét. A társaság a bérleti jövedelmét évi 2 milliárd dollárra kívánja növelni, köszönhetően az egymillió új négyzetméter üzlethelyiségnek, amelyet a fejlesztő a jelenlegi évben üzembe helyez, valamint 30 ezer új bérbeadott ház miatt . Nakheel biztosította a bankok támogatását a következő négy évre - a pénzügyi intézmények legalább 2,15 milliárd dollár kölcsönöket nyújtanak a fejlesztőnek. A Nakheel maga építési szerződéseket tervez 2015-ben összesen 1,91 milliárd dollár értékben nyújtani, míg a tavaly ez a szám 1,44 milliárd dollár volt.
A dubai ingatlanpiac másik jelentős szereplője, a Damac szintén bemutatta a jövőre vonatkozó előrejelzését: 2015-ben a piac valószínűleg stabilizálódik, míg 2016–2017-ben valószínűleg csökken a megbízott új projektek száma, ami új fordulót eredményezhet áremelkedések.
A dubai ingatlanpiac résztvevőinek többségének kollektív véleménye megerősíti a Dubajban a 2015-ös lakásárak visszaesésének mérséklődését, ám másoknak is nevezi az esés tényezőit. Mindenekelőtt az ingatlan eladási díjainak növekedése, a jelzálogkölcsönök szigorúbb szabályai és a megfizethető lakások hiánya, annak ellenére, hogy az Öböl országai között az Egyesült Arab Emírségek rendszeresen vezetik a minősítéseket az utóbbi években üzembe helyezett ingatlanok volumene alapján. . Például a 2014-ben épített ingatlanok teljes értékét 21,28 milliárd dollárra becsülik, de sajnos a legkeresettebb, megfizethetőbb ingatlanok részesedése ebben a teljes tömegben túl kicsi, következésképpen iránti túlzott kereslet van rá.
Időben megosztott ingatlanok és közösségi finanszírozás
És ezt a két új szót maguk az ingatlanbefektetők mondták, akik állandóan új és legjövedelmezőbb módszereket keresnek a legmegbízhatóbb szférába, a lakóingatlanba. Különösen Dubaj és az Egyesült Arab Emírségek egésze szempontjából ez a két koncepció különösen releváns lett az állandó áremelkedés miatt, amely nem teszi lehetővé a korlátozott költségvetéssel rendelkező befektetők számára, hogy külön lakást vásároljanak egész évben. És itt megijednek az időben megosztott ingatlanok és a közösségi finanszírozás.
Ezek a fogalmak azonban pontosan új Dubaiban, ahol ebben az évben először jelentek meg a piacon egy teljes körű javaslat a lakásvásárlás társfinanszírozására. A DURISE ilyen ajánlatot nyújtott be a kisbefektetők számára a Dubai Souq A1 Bahar központi negyedében található Old Town Island komplexumban található lakásokkal kapcsolatban. A DURISE javaslata szerint a minimális befektetési összeg, amelyet az érdeklődők a közös társfinanszírozás alapján fektethetnek be közös házvásárlásba, 5000 USD.
A tömegfinanszírozási koncepció azoknak a potenciális befektetőknek szól, akiknek nincs elegendő forrása az egyedi ház megvásárlásához, de akik egy adott ingatlan megvásárlásához szükséges pénz egy részét befektetni tudják. Így a közvetítő társaságnak elegendő pénzt kell összegyűjtenie egy (lakás) vagy több (az egész komplexumig) ingatlanobjektumok megvásárlására, és a részvényesek-befektetők egyenlő feltételekkel válnak ezen ingatlan teljes tulajdonosává.
Általában véve a tömegfinanszírozási rendszerek nagyon változatosak, és a befektetők részvételének különféle formáit vonják maguk után. Az ingatlanba történő befektetés ezen elve a közelmúltban nagy érdeklődést mutatott az oroszországi és a világ többi országában fekvő befektetők számára. Dubaiban a tömegfinanszírozás az ingatlanokkal kapcsolatban csak "vizsgálja a talajt". Egy másik típusú ingatlanbefektetés, amely Dubaiban viszonylag nemrégiben jelent meg, és ezért nem mindenki számára ismert, az időben megosztott használati jog fogalma volt. Az AFH marketingtársaság új elemző jelentése szerint a dubai ingatlanpiac a közeljövőben legalább 3,8 milliárd dollár bevételt fog elérni az időben megosztott ingatlanok ingatlan-keresletének növekvő igénye miatt.
Az időben megosztott használati jog feltételezi, hogy a bérbeadónak joga van egy év alatt egy bizonyos ideig tartózkodni a lakásában vagy házában (általában a tulajdonos választott évében egy hónaptól háromig terjedő időtartamra), és a fennmaradó idő alatt az ingatlant olyan gazdálkodási szervezet bérli, amelynek a tulajdonos ezt a jogot bízza meg. vagy az, amely eredetileg építette és üzemelteti ezt a lakóépületet. Így a ház jövedelmet hoz a háztulajdonosnak, és ezzel egyidejűleg feltölti a városi szállodák ingatlan alapjait. Ezt a tulajdonosi formát gyakran megosztott vagy közös tulajdonnak is nevezik. Az AFH-jelentés szerint az Egyesült Arab Emírségekben az időben megosztott használati jog 15-20% -kal, 2014-ben pedig további 30% -kal nőtt. De az ilyen vendéglátó létesítmények iránti kereslet évről évre növekszik, mind a turisták körében, akik kényelmes apartmanokban akarnak maradni, mind a befektetők körében, akik maguknak akarnak vásárolni egy második otthont, amelyet ugyanakkor az év nagy részében jövedelmezően lehet bérelni.
Így nyilvánvaló, hogy Dubai bebizonyította, hogy képes tanulni a hibáktól: a mostani emelkedő ingatlanárak nem okozzák a piac összeomlását, hanem csak a piac és a beruházások kezelésének új módjaihoz vezetnek, ami tükröződik a viszonylag új tömegfinanszírozási és időben megosztott használati jogok bevezetésében Dubaiban. És bármi is legyen a Dubai Dubai ingatlanpiacának ingadozásának oka, egy dolog nyilvánvaló: mindegyikük rendelkezik valós alapokkal, ami azt jelenti, hogy az árváltozások nem a piac lebomlásának, hanem a végső érettségének a jelei lehetnek, amely csak a teljes stabilitás időszakában érkezik. .
A dubai ingatlanvásárlásról és -kezelésről további információkat az IMEXReal Estate szakembereitől kaphat telefonon, Moszkvában (+7 495 5100008), ingyenes telefonszámmal az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérést küldhet e-mailben: [email protected] .
