Helen Mathieu
Jogi tanácsadó és közjegyző (Kanada).
A Kanada és Quebec Ügyvédi Kamara tagja.
Az Egyesült Arab Emírségekben a vendéglátogatók miatt soha nem látott népességnövekedés, az exponenciálisan növekvő turistaszám és a hatalmas számú nemzetközi projekt példátlan fellendülést váltott ki a Dubaiban. Ennek a fellendülésnek a kezdete 2002-ben rejlik, amikor a dubai uralkodó, Ő Felsége, Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum bejelentette, hogy az emirátusban bizonyos típusú ingatlanok birtoklásának jogát minden befektető megkapja, állampolgárságától függetlenül. Az alaptörvény szerint a Dubai emirátusban az ingatlan tulajdonjoga korlátozott, és kizárólag az Egyesült Arab Emírségek és az Öböl-országok állampolgárai, valamint az ezen országok állampolgárai 100% -ban tulajdonában lévő társaságok számára biztosítják. Ezért az Emirátusokban bejegyzett társaság, amelynek részvényesei külföldi állampolgárok (például egy korlátolt felelősségű társaság - LLC, amelynek 49% -a külföldi tulajdonban van), nem tekinthető "helyi" -nek az ingatlan tulajdonjogának megszerzése szempontjából. A külföldi társaságok és magánszemélyek csak bizonyos területeken jogosultak ingatlanok szabad tulajdonjogára.
A „freehold” vagy az „ingatlan tulajdonjogának szabad” kifejezés olyan fogalom, amelyet régóta használnak az Emírségekben. Az a személy, aki az ingatlan szabad tulajdonjogával rendelkezik, azon földterület és épületek abszolút tulajdonosának minősül, amelyre ez a jog vonatkozik. A tulajdonosnak jogában áll korlátlan ideig tartózkodni, használni és bevételt szerezni az ingatlanoktól, vagy addig, amíg a tulajdonos átruházza a tulajdonjogot egy másik tulajdonosra. az ingatlantulajdonos örököseinek joga van az ingatlan örökölésére a tulajdonos halála után. Egyértelmű, hogy olyan nagyszabású ingatlanprojektek indításával, mint a dubai kikötő, Hills, Jumeirah-szigetek, három műsziget, Pálma-szigetek, Dubai vízpart, Jumeirah Beach Residence, a rétek, a Springs és az Arab Ranches, az új ingatlanjogi törvény bevezetésével történik. Nagy várakozással és érdeklődésgel fogadták.
Tehát pontosan mit mond az új ingatlan törvény? Milyen jogokat biztosít vagy fordítva korlátoz az új törvény? És ami a legfontosabb: mit mond az új törvény a külföldi ingatlantulajdonosokról?
Hogyan regisztrálhatom a jogaidat?
Az új törvény 6. cikke kimondja, hogy a továbbiakban: a Dubai Land Department lesz az egyetlen szerv, amely elismeri és nyilvántartásba veszi az ingatlantulajdonokat. Az új törvény bevezetése előtt az ingatlanvásárláskor a vevő regisztrációját az adott fejlesztő belső rendszerében végezték el. A fejlesztők belső rendszere értékes eszközként működött és továbbra is fontos szerepet játszik az ingatlanértékesítés nyilvántartásba vételében. Az új törvény rendelkezéseivel összhangban azonban a földhivatal létrehozása után minden nyilvántartás és egyéb fejlesztői adatbázis nem tekinthető hivatalos információforrásnak.
A fejlesztők belső regisztrációjától a dubai földi minisztérium egységes regisztrációs rendszeréig tartó átmeneti időszakban a két fél megállapodott abban, hogy azokban az esetekben, amikor a vételi folyamat befejeződött, és a tulajdonjog átruházása már megtörtént, a fejlesztői rendszer belső regisztrációs nyilvántartásait hivatalos nyilvántartások váltják fel. a földosztályon. Ha az ingatlan építés alatt áll, először a vevőt regisztrálják a fejlesztők belső rendszerében, és az építés befejezése és az épület üzembe helyezése után kérelmet kell benyújtaniuk a földhivatalhoz a tulajdonjogának a nevében történő nyilvántartásba vételére.
Fontos különbséget tenni az építés alatt álló ingatlanvásárlás két fázisa között. Az első szakaszban, amikor az ingatlan építés alatt áll, a vevőnek nincs közvetlen tulajdonjoga az ingatlannak. Az építkezés befejezésekor, az ingatlan átruházása a vevőre és az ingatlan értékével kapcsolatos összes kifizetés megkezdésekor a második szakasz akkor kezdődik, amikor a vevő az ingatlan teljes tulajdonosává válik, és a földtulajdonba való bejegyzés iránti kérelmet kérheti.
Annak érdekében, hogy teljes értékű ingatlantulajdonosnak lehessen tekinteni, nem elegendő, ha a vevőnek egyetlen ingatlan-vételi és -egállapodási szerződése van egy fejlesztővel. A vevő köteles a szerződést a földhivatalhoz átadni, a tulajdonjogának a nevére történő bejegyzésével együtt. Ha az összes benyújtott dokumentum rendben van, a Földhivatal egységes ingatlannyilvántartásba rögzíti a vevő tulajdonjogát az objektummal kapcsolatban, és kiállítja a tulajdonjogot. Ez az igazolás lesz az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentum.
Mennyibe kerül?
A tulajdonosi jogoknak a Dubaji Földosztályon történő regisztrációjakor a vevőnek és az eladónak fizetnie kell a részvételi díjakat, amelyek jelenleg az ingatlan piaci értékének 2% -át teszik ki, ám ezeket a számadatokat felülvizsgálják, és valószínűleg megváltoznak. Ugyanakkor a vevő és az eladó 2% -on belüli részesedését a felek megállapodása határozza meg. Ezenkívül az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor a fejlesztőtől a közvetlen tulajdonosra átruházási díjat számítanak fel, amelynek összege attól függ, hogy ki az ingatlanot vásárolja meg: magánszemélyek számára legfeljebb 3%, jogi személyek esetén pedig 1,5%. Ha az ingatlant offshore társaság nevében szerezték meg, akkor a tulajdonjog átruházására az offshore társaságnak az ingatlanával együtt történő eladásával kerülhet sor. Valójában az ilyen típusú átruházásnál nem ingatlan eladása, hanem ingatlantulajdonos offshore társaság jelentkezik, amely ezzel csökkenti az átruházási díj összegét.
Hogyan hagyhatjuk el az ingatlant?
Amikor az emirátusokban, például Dubaiban, ingatlanvásárlást végeznek, sok befektető kérdéseket tesz fel az ingatlan örökléséről a šaria törvény alapján. Halál esetén az Egyesült Arab Emírségek törvényét alkalmazzák a külföldi állampolgárok akarataira az Emírségekben lévő ingatlanokkal kapcsolatban, miközben az akarat csak az ingatlan 30% -ának felel meg. annak ellenére, hogy a külföldi állampolgároknak joguk van alkalmazni országuk jogszabályait, nagy valószínűséggel az ingatlan nem kerül teljes mértékben az elhunyt házastársának birtokába, mivel a šari törvény az ingatlant minden vér rokonának elosztja. Annak érdekében, hogy az ingatlan azoknak az embereknek kerüljön, akiket a tulajdonos az örökösökben látni kívánt, akkor lehet egy offshore társaság létrehozása, ahol a házastársak igazgatói szerepet töltenek be. Az egyik házastárs halála esetén a társaság részvényei a második házastársra és más örökösökre kerülnek. Más szavakkal: ily módon a társaság részvényeinek belső átruházását hajtják végre, amely elkerüli az ingatlanokkal kapcsolatos öröklésre vonatkozó šaria-törvényt. Az Egyesült Arab Emírségek ingatlanvásárlásával kapcsolatos jogi szempontokkal kapcsolatos további információkért kérjük, vegye fel a kapcsolatot a Helene mathieu jogi tanácsadókkal.
