Rustar ingatlankonzultáció
Gondolkozott már azon, hogy amikor valaki hitelt vásárol egy lakást, végül fél-kétszer annyit fizet azért. Erről egy gondolat nyomást gyakorol a jövőbeli hitelfelvevőkre, mert nem mindenki hajlandó "dupla" áron vásárolni házat. És az olyan meggyőződések, mint például: "Ön a jövőbe fektet be", kevés pénzt vigasztal, bármi is legyen, nagyon sajnálom. És hiába, mert matematikailag bebizonyíthatja, hogy az idő valóban drágább, mint a pénz, és valószínűleg haszonnal jár egy hosszú távú kölcsönt felvevő hitelfelvevő.
A mai valóság folyamatosan változik a dolgok és áruk (beleértve a négyzetmétert) árait. Az ingatlanárak általában magasabbak, mint amilyenek voltak - az infláció miatt. A pénz fokozatosan lecsökken, és a dolgok éppen ellenkezőleg drágulnak. Ha a négyzetméteres árak évekig ugyanazok maradnának, a hitelfelvevőt valóban csak akkor vigasztalta volna meg, hogy bár túlfizette a lakást, befektette ezt a pénzt családjába és gyermekeibe. Az inflációnak köszönhetően azonban ez nem az egyetlen vigasz. A növekvő négyzetméteres árak fokozatosan "megemelik" a túlfizetést. A piacon természetesen visszaesések és stagnálás tapasztalható, de ezt egyértelműen nem fenyegeti a Dubai ingatlanpiac - és hosszú távon - 10-20 évig - a négyzetméter továbbra is észrevehetően drágább, mint most.
Ha a piac fokozatosan növekszik, akkor a kölcsön 1,5–2-szoros túlfizetése átfedésben van azzal a ténnyel, hogy maga a lakás ebben az időben többször emelkedik az árban. De miért függ ez a növekedés? A piac növekedésének kritikus üteme van, amely felett a lakások áremelkedése meghaladja a hitel túlfizetését, mögötte pedig nem. Vagyis ha a piac átlagosan gyorsabban növekszik, mint ez az érték, akkor a hitelfelvevő részesül az adósságban vásárolt lakás költségének növekedéséből. Annak érdekében, hogy a piac teljes mértékben kompenzálja a kölcsönök kifizetését, elegendő egy minimális növekedés - átlagosan 3-5% évente. Ez jóval alacsonyabb, mint a jelenlegi inflációs ráta. Ha a piaci növekedés üteme évi 10-20%, akkor a hitelfelvevő előnye egyértelmű.
1. példa
Normál kölcsön
Vegyük a lakáshitel standard paramétereit: futamidő - 10 év, részlet - a lakhatás 30% -a és a kamatláb - 12%. Számításaink azt mutatják, hogy ezen kölcsön paraméterekkel elegendő, ha a piac évente átlagosan 3,6% -kal növekszik. Akkor az az összeg, amellyel a lakás áremelkedik 10 év alatt, csak megegyezik a túlfizetéssel. Ha a piaci árak ezen 10 év alatt átlagosan gyorsabban növekednek, mint évente 3,6%, akkor a lakás költségeinek növekedése felülbírálja a hitel túlfizetését. Tegyük fel, hogy 300 ezer dollár értékű lakást vettünk hitelbe. Akkor a tíz év túlfizetése kb. 127 ezer dollár lesz. De az évek során az évi 3,6% -os piaci növekedéssel rendelkező apartman költsége megközelítőleg 427 ezer dollárt fog elérni.
2. példa
Nulla előleg
Ugyanazokat a paramétereket hagyjuk (10 éves futamidő, kamatláb - évi 12%), csak az előleg nulla lesz. A közelmúltban népszerű banki termék. Ennek megfelelően a lakás túlfizetésének „bezárásához” a piacnak valamivel gyorsabban - 4,8% -kal kell növekednie.
A függőség érthető: minél többet vesz egy ember, annál többet fizet. Minél alacsonyabb az előleg, annál nagyobb a piac növekedése. Mi történik a lakásunkkal 300 ezer dollárért? Ebben az esetben a tízéves kölcsön túlfizetése körülbelül 180 ezer dollár lesz. De egy lakás, amelynek piaci növekedési üteme évi 4,8%, körülbelül 480 ezer dollárba kerül.
3. példa
Tegyük fel, hogy 30% előleget veszünk fel, évi 12% -kal, de 30 éves időtartamra. Kiderül, hogy most a piacnak lassabban kell növekednie - évente csak 2,8% -ot kell elérni annak érdekében, hogy 30 éven át „megváltsa” a túlfizetést. Tehát, minél hosszabb távon, annál drágább a lakás. Ebben a helyzetben 30 év alatt a túlfizetés még több lesz, mint a lakás eredeti költsége. Vagyis a 300 ezer dollár értékű lakás túlfizetése 380 ezer dollár lesz. De egy 30 éves lakás, amelynek piaci növekedési üteme évi 2,8%, már 680 ezer dollárba kerül.
Ami a hitel harmadik paraméterének - a kamatlábnak - viselkedését illeti, ez külön magyarázatot nem igényel. Nyilvánvaló, hogy minél magasabb a százalékos arány, annál magasabb a piaci növekedés üteme.
Tehát a fő ajánlások a RustaR Real Estate tanácsadóitól hitelre történő lakásvásárláshoz:
- Minél alacsonyabb a hitel előlege, annál gyorsabban kell növekednie a piacnak a túlfizetés kompenzálása érdekében, és fordítva. Vagyis minél többet kölcsönt pénzt, annál inkább függ a piac.
- Minél hosszabb időtartamra vesz igénybe hitelfelvevő, annál nagyobb a nyereség. Ez az összetett kamat hatalma - egyenlő részletekben fizeti vissza a kölcsönt, és a piaci árak exponenciálisan növekednek.
- Minél magasabb a hitelkamatláb, annál gyorsabban kell növekednie a piacnak a túlfizetés kompenzálása érdekében. Vagyis a magas hitelkamatlábak megtérülnek a magas piaci növekedési ütem mellett: ha a piac továbbra is áll, a magas kamatozású hitelfelvétel veszteséges.
Meglepő betétek, vagy miért Bill Gates vásárolt házat hitelként
Gondolkozott már azon azon, hogy a nyugaton az emberek miért mindig hitelképesen vásárolnak házat, még pénzzel is? Mind a milliomosok, mind a volt elnökök hitelfelvevőkké válnak. Ezért vannak milliomosok: tudják, hogyan kell számolni a pénzt. Még ha egy embernek is van pénze, akkor jövedelmezőbb számára, ha azt vállalkozásba, üzleti vállalkozásába vagy részvényeibe fekteti be, és végül csak befizet egy bankba. És a lakásvásárlás nem a saját pénzével, hanem a bank pénzével történik. Még egy letétig is, amíg a hitelfelvevő megfizeti a kölcsönt, több mint kétszer „esik”, összehasonlítva a kölcsön kifizetéséhez megadott összeggel.
Itt egy konkrét példa. Tegyük fel, hogy 300 ezer dollárért vásárolunk lakást. Hitelparaméterek: futamidő - 10 év, előleg - nulla, hitelkamatláb - 12%. 10 év alatt a lakások "túlfizetése" körülbelül 180 ezer dollár lesz, azaz a ház kezdeti költségeinek kb. 60% -a. De hitelt vettünk a bankból. És ők saját 300 ezer dollárt letétbe helyeznek évente 8% -kal. 10 év elteltével ez az összeg 647 ezer dollárra növekszik, azaz több mint kétszer. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a kezdeti szakaszban a betét elmarad a hitel kifizetéseitől, és a futamidő valahol a lejárata közepén elkezdi túllépni őket. Általában az ember összehasonlítja a befektetés első évét, és csalódott, de valamilyen oknál fogva kevés gondolkodik a kilátásokról. És a jövőben garantáltan a betéti számlán növekvő összeg meghaladja a lakáshitel kifizetéseit, amelyeket a teljes időszak alatt egyenlő részletekben fizetnek ki.
A hitelfelvevőnek nincs vesztenivalója.
A fentiek közül melyik vonható le? Kiderül, hogy a globális pénzügyi vagy politikai válságon túlmenően a piacon szinte minden helyzetben jövedelmező üzlet nyereséges üzlet, még akkor is, ha van készpénz egy apartman vásárlásához. A matematika mellett a pszichológia azonban nem kevésbé fontos az életben. Ha kellemetlennek látszik hitellel élni, befektetni pénzügyi eszközökbe - a fentiek nem az Ön számára szólnak. Ha hajlandó csatlakozni a pénzügyi kultúrához - ne feledje, hogy a lakáshitelekkel valószínűleg nem veszít el semmit.
