A leggyakrabban feltett kérdésekre az IMEX REAL ESTATE szakemberek válaszolnak.
DMITRY BIZTOSÍTÁS, az IMEX Real Estate ingatlanügynök
"Dubai a látogatók városa. A nagyváros közel kétmillió lakosának több mint 90% -a kiköltözött. Kevesen engedhetik meg maguknak, hogy saját házat vásárolnak, de mindenkinek valahol kell élnie, dolgoznia és pihenni. Ezért a bérleti piac nagyon fejlett. Ez viszont vonzóvá teszi a dubai ingatlanokat a beruházások szempontjából, mivel a bérleti jövedelem kétszer-háromszor magasabb, mint a fejlett piacokon, és nincs jövedelemadó vagy ingatlanadó. "
Külföldi állampolgárok vásárolhatnak ingatlant Dubaiban?
Az Arab Öböl Együttműködési Tanácsának (GCC) tagsággal nem rendelkező külföldi állampolgárai csak a kifejezetten erre kijelölt területeken, az úgynevezett szabadidős övezetekben szerezhetnek teljes tulajdonjogot Dubaiban ("freehold"). Az ilyen zónák listáját a Dubaia Uralkodó 2006. évi 3. számú rendelete állapítja meg. Ezek magukban foglalják az "új Dubai" szinte teljes területét, ideértve olyan népszerű területeket, mint a Dubai kikötő, a The Palm Jumeirah, az Emirates Living, a Jumeirah Lakes Towers és mások.
Szüksége van-e Dubaiban az ingatlan regisztrációra, és ki vesz részt benne?
A dubai ingatlanjogok nyilvántartásba vételét a Dubai Land Department végzi. Manapság a tulajdonjogokat, a hosszú távú lízinget, az ingatlan-zálogjogokat és az egyéb ügyleteket a megfelelő nyilvántartásba kell venni. A regisztrációra mind a kész, mind az üzembe helyezett létesítményekben, valamint az építkezéseken („terv nélküli”) kerül sor. Az első esetben a tulajdonos regisztrációs igazolást kap az ingatlanról (megnevezési okmány), és még be nem fejezett ingatlan nyilvántartásba vétele esetén (Oqood regisztráció) - az eredeti adásvételi szerződést (kezdeti adásvételi szerződés). A tulajdonjog regisztrálásakor a Dubaji Földügyi Minisztériumban az ingatlan értékének 2% -os regisztrációs díjat kell fizetni, plusz egy kisméretű, rögzített összeget fizet a szükséges dokumentumok elkészítéséért és kinyomtatásáért.
Milyen adókat kell fizetnie az ingatlantulajdonosnak Dubaiban?
Az Egyesült Arab Emírségekben nincsenek ingatlan- és jövedelemadók. Ezért a Dubaiban lévő ingatlanok birtoklása, valamint például a bérbeadásból származó jövedelemszerzés nem jár adóügyi következményekkel az Egyesült Arab Emírségek joghatósága alá tartozó tulajdonosok számára.
Meg kell érteni azonban, hogy az ingatlan tulajdonosa felel a megfelelő karbantartásért, és köteles megtartani annak karbantartási költségeit (az úgynevezett karbantartási díjakat vagy szolgáltatási díjakat), amelyeket az alapkezelő társaság vagy a háztulajdonosok szövetsége (ha ilyen társulás már létrejött). Általános szabály, hogy az ilyen kifizetéseket évente évente előre számítják fel, és Dubai esetében, a projekttől függően, négyzetméterenként 20 és 80 dollár között vannak. m évente.
Hogyan működik Dubaiban az ingatlanvásárlás?
Általánosabban megfogalmazva, a dubai ingatlanvásárlási eljárás a legtöbb esetben a következő:
- A vevő kiválasztja azt az ingatlant, amelyet meg akarja vásárolni.
- Az eladó és a vevő adásvételi szerződést ír alá, amely tükrözi az ügylet összes paraméterét, különösen:
- a megszerzett ingatlan értéke,
- a tranzakcióhoz kapcsolódó kiegészítő kifizetések (ügynöki jutalékok, kifizetések a fejlesztőnek, regisztrációs díj, az előre kifizetett karbantartási költségek visszatérítése az eladónak stb.),
- az az időszak, amely alatt a vételi és eladási ügyletet be kell fejezni,
- a rendezés feltételei és eljárása,
- a felek felelőssége a szerződés feltételeinek nem teljesítése esetén.
- Az eladóval kötött adásvételi szerződés megkötésekor a vásárló befizetést (általában a megszerzett ingatlan értékének 10% -át).
- Az eladó a fejlesztőtől engedélyt állít fel ingatlanának eladására (No Objection Certificate, NOC), amely szükséges a tranzakció regisztrálásához a Dubaji Földhivatalnál.
- Az eladási engedély megszerzése után az eladó és a vevő az új tulajdonos nevében a földterületen nyilvántartásba veszi az ingatlant. A regisztrációkor általában a tranzakciókat is rendezik.
Bérelhet-e egy Dubaiban egy ingatlantulajdonos?
A dubai bérlők és bérlők közötti kapcsolatokat a 2007. évi 26. törvény, valamint annak módosításai szabályozzák. A jelenlegi jogszabályok értelmében a Dubai-emirátus területén lévő ingatlantulajdonosoknak joga van legalább egy évre bérbe adni ingatlanjukat. Egy évnél rövidebb időre szóló bérlés esetén az ilyen bérlet rövid távúnak minősül, és a tulajdonosnak megfelelő engedélyre van szüksége (a szálloda vagy a szálloda apartmanjai tevékenységéhez). Ebben az esetben a tulajdonosok általában egy engedéllyel rendelkező alapkezelő társasághoz fordulnak, amelybe ingatlanokat adják át a menedzsmentnek, és amely már a saját nevében bérel ingatlant.
Milyen bérleti jövedelmet várhat el egy Dubai ingatlantulajdonos?
Ha az ingatlanbefektetés jelenlegi megtérülésének átlagos piaci mutatóiról beszélünk, akkor a Dubajban a mai házban a nettó bérleti jövedelem (azaz a jövedelem mínusz az ingatlanszolgáltatás költségei) mutatója átlagosan évi 5-10%.
A jövedelmezőség megoszlása az ingatlan típusa és kategóriája, elhelyezkedése és a szolgáltatások költségei közötti különbségeknek tulajdonítható. Sőt, a drágább kizárólagos ingatlanok általában kevesebb megtérülést eredményeznek bérleti jövedelem formájában, mint a tömeges házak megfizethető projektekben.
Ami az irodai ingatlanpiacot illeti, manapság az ilyen beruházások kevésbé vonzóak a bérleti jövedelem szempontjából, mint a házvásárlás. A üzlethelyiség bérbeadása (ide tartozik nem csak üzletek, hanem szolgáltatási pontok, kávézók, éttermek stb.) Potenciálisan magasabb jövedelmet is eredményezhet (akár 15% -ig is), ez azonban magának az ingatlannak a paramétereitől függ, és a belőle kívül álló tényezők miatt.
Van-e korlátozás a bérleti díjra Dubaiban?
Ingatlan-bérleti szerződés megkötésével az ügyletben részt vevő felek jogosultak megállapodni minden olyan feltételben, amely nem ellentétes a jelenlegi jogszabályokkal.
A bérleti díjra nincs közvetlen korlátozás, amelyet a bérbeadó és a bérlő közötti szerződés tartalmaz. Azonban törvényi korlátozások vannak érvényben a bérleti díjak növelésére, amikor a szerződést a következő időszakra megújítják. Tehát például a lakóingatlanok vonatkozásában létezik egy szabály, amely szerint a bérbeadónak nincs joga a bérleti díj növelésére, ha kevesebb, mint két év telt el az eredeti szerződés megkötése óta. Ezenkívül a bérleti szerződések felfelé történő felülvizsgálásakor a bérbeadónak a Dubaji Ingatlanszabályozási Hatóság (RERA) mutatójának kell vezérelnie, amely tükrözi a különféle típusú házak átlagos bérleti díját a területtől függően.
Milyen követelmények vonatkoznak Dubaiban a bérlőkre?
A dubai ingatlantulajdonos (ha nem rövid távú bérlakásokról van szó) bérlője csak az Egyesült Arab Emírségekben lakóhellyel rendelkező természetes vagy jogi személy lehet. Vagyis bérleti megállapodást csak az Egyesült Arab Emírségek vagy egy olyan ország állampolgárával lehet megkötni, amely a Perzsa-öböl Arab államai Együttműködési Tanácsának tagja, vagy egy tartózkodási vízummal rendelkező külföldön.
Ennek megfelelően a bérlő jogi személy, megfelelő regisztrációval kell rendelkeznie az Egyesült Arab Emírségekben. Ez lehet egy helyi szervezet, egy szabad gazdasági övezetben nyilvántartásba vett társaság, vagy egy külföldi társaság fióktelepe (képviselete).
Szükséges a dubai ingatlanok bérleti szerződésének regisztrálása, és ki vesz részt abban?
A Dubai Emirátus törvényeivel összhangban a területén lévő összes ingatlan bérleti szerződést megfelelően nyilvántartásba kell venni. A bérleti szerződések regisztrálását a Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA) kezeli. Különösen ezekre a célokra az ügynökség létrehozta az Ejari rendszert, amely lehetővé teszi a szerződések internetes regisztrálását. Az Ejari weboldalon az online regisztráció egyszerű, minimális technikai ismereteket igényel, és csak a bérleti szerződésre vonatkozó alapvető információk bevezetését foglalja magában, amelyek tartalmazzák: az ingatlanra és az ügyletben részt vevőkre vonatkozó információkat, valamint a szerződés feltételeit. Minden regisztrált szerződéshez egyedi vonalkód tartozik hozzá annak érvényességi ideje alatt.
A regisztráció ingyenes, és mind a bérbeadó, mind a bérlő regisztrálhatja a bérleti szerződést. Eddig a felelősség a kötelező nyilvántartásba vétel követelményének be nem tartásáért került megállapításra, de a törvény rendelkezései szerint a nyilvántartásba nem vett ügyletek minden résztvevőjétől automatikusan megfosztják azt a jogot, hogy érdekeik védelme érdekében bírósághoz és kormányzati szervhez forduljanak.
Milyen a bérleti ingatlan Dubaiban?
Általánosabban megfogalmazva, a dubai ingatlanbérleti eljárás a legtöbb esetben a következő:
- A bérbeadó vagy ingatlanügynökség segítségével bérlőt keres.
- A bérlő megtalálásakor a bérbeadó bérleti szerződést ír alá vele, amely tükrözi az ügylet összes paraméterét, különösen:
- bérleti ár és fizetési feltételek,
- bérleti idő és annak meghosszabbításának feltételei,
- az ingatlan üzemeltetésével és a felek közötti elosztásával kapcsolatos további költségek,
- a felek felelőssége a szerződés feltételeinek nem teljesítése esetén.
- A szerződés megkötésekor a bérlő fizeti az éves bérleti díjat (általában csekkekkel), valamint egy letétet (általában az éves bérleti díj 5% -át).
- A bérlőtől történő fizetés után a bérbeadó megadja neki a bérelt helyiségekhez és a kapcsolódó infrastruktúrához (medence, tornaterem, stb.) Akadálytalan hozzáféréshez szükséges kulcsokat, csecsebecséket, belépőkártyákat stb., Valamint a dokumentumok másolatát (igazolás ingatlan, tulajdonos útlevele stb.), amelyet a bérlőnek víz, villany, légkondicionálás, telefon, internet és egyéb szolgáltatások csatlakoztatásához szükséges.
Hogyan fizetik a bérleti díjat a Dubaiban lévő ingatlanért?
A dubai bérleti piacon, valamint az Egyesült Arab Emírségek többi részén szokás egy évvel előre bérelni. Általános szabály, hogy minden kifizetést banki csekkekkel teljesítenek. A szerződés feltételeitől függően az éves bérleti összeget egy vagy több csekk fizeti ki. Az utóbbi esetben az ellenőrzéseket a jövőbeli dátumok alapján keltezik. Például, ha az ellenőrzések száma 4, akkor az ellenőrzések időpontjai a negyedévben a jövőbeli időpontokkal egyeznek meg, és ha az ellenőrzések száma 12, akkor azokat havonta kell időzíteni. Ennek megfelelően a csekken feltüntetett időpontban a bérbeadó bemutathatja azt a banknak, és pénzt vehet fel a bérlő számlájáról. A nem biztonságos csekkek kiadása az Egyesült Arab Emírségekben bűncselekmény, így a csekkekkel történő fizetés - bár nem ad 100% -os garanciát a bérleti díjról - meglehetősen megbízható és kényelmes módja a kifizetések teljesítésének.
Kaphat pénzt csekken egy háztulajdonos, aki nem az Egyesült Arab Emírségek lakosa?
Emlékeztetni kell arra, hogy az a csekk, amelyen a csekk benyújtható, 6 hónap, amely után azt visszavonják. Ha a csekk egy személy nevére van írva, és csak a címzett bankszámláján van rajta jelölés, akkor a csekkeken feltüntetett személy, függetlenül a belföldi vízum jelenlététől, készpénzt kaphat a kibocsátó bank bármely fiókjában. Ellenkező esetben, vagy ha a csekket a vállalat nevére írják, akkor a pénzt csak bankszámlára lehet átvenni, és a számlát az Egyesült Arab Emírségek egyik bankjában kell nyitni. A tartózkodási állapot szintén nem szükséges. Az Egyesült Arab Emírségek számos bankja könnyen nyit számlákat a nem rezidensek számára (ideértve a külföldi társaságokat is). A banknál a számlanyitás kevesebb, mint egy órát vesz igénybe, és a pénz számlára történő elhelyezésének minimumkövetelményei jelenleg 5000 dirham (kb. 1400 dollár).
Ha a felsorolt bérleti lehetőségek nem felelnek meg a bérbeadónak, akkor megállapodást köthet az ingatlanügynökséggel, amelyen keresztül a bérleti díj megtörtént. Ezután a csekkeket ki lehet adni az ügynökség nevében, és miután pénzt kapott tőlük, az ügynökség átutalja (vagy készpénzben átadja) a bérbeadónak. Ebben az esetben a legfontosabb az, hogy hozzáértő módon közelítsék meg a partnervállalat kiválasztásának kérdését.
BURAKOV EDUARD, ingatlanügynök, IMEX Real Estate
"Dubai egy világhírű, egész éven át tartó turisztikai célpont családi és szabadtéri tevékenységekre. Meleg napos éghajlattal, fehér homokos strandokkal és természetesen a tengerrel. Ma azok, akik Dubaiban szeretnének élni, egyre inkább csatlakoznak az üdülőkhöz, mert minden varázsától eltekintve Manapság Dubai egy modern metropolisz is, figyelembe véve, hogy például a moszkvai repülés Dubajba csak 5 órát vesz igénybe, és mindkét város ugyanabban az időzónában található, egyértelművé válik az ilyen típusú befektetés iránti érdeklődés. Torons honfitársaink. "
Ki fizet jutalékot egy ingatlanügynökségnek?
Ha a tranzakció közvetítője ingatlanügynökség, akkor jutalékot fizetnek neki. A meglévő gyakorlat szerint a bérlő fizeti a jutalékot az ingatlanügynökségnek. Általában ez az éves bérleti összeg 5% -a. Az ügynökségi szolgáltatások a bérleti szerződés aláírása után ér véget. Ha a bérbeadónak további ügynöki szolgáltatásokra van szüksége (az Egyesült Arab Emírségek érdekeinek ábrázolása a lízing időtartama alatt, a bérlőtől történő kifizetések elfogadása, az ingatlanszolgáltatás költségeinek kifizetése stb.), Akkor azok költségeiről külön tárgyalnak.
Ki fizeti a bérelt ingatlan üzemeltetését és karbantartását?
A bérlő és a bérbeadó megállapodhat a bérleti feltételekben, azonban általában a bérbeadó felel a karbantartási költségek (karbantartási díjak / szolgáltatási díjak) és az ingatlan jelentős javításáért. A bérelt tárgy üzemeltetésével kapcsolatos összes folyó költséget, például: víz, villany, légkondicionálás, telefon, internet kapcsolat stb. Fizetése, valamint az ingatlan folyamatos javítása, a bérlő viseli.
Ezenkívül a bérlő függetlenül és a saját nevében köti össze a szolgáltatókat a szolgáltatókkal. A bérlő az ún. „Lakhatási díj”, amely az éves bérleti díj 5% -ának megfelelő önkormányzati díj. A díjat a Dubai Elektromos és Vízügyi Hatóság (DEWA) egész évben egyenlő részletekben, a villamos energiáért és a vízért fizeti. Ha az ingatlan egység nincs csatlakoztatva a vízhez és az elektromos áramhoz (azaz nem lakott), akkor a házadó nem kerül felszámításra. Annak ellenére, hogy a lakhatási adót régen vezették be, eddig még nem vetették be egyetemesen, és ez még mindig nem szerepel számos DEWA-beszámolóban.
Meg lehet-e csinálni ügynökök nélkül Dubaiban az ingatlanügyletekben?
Szinte egyetlen ingatlanügylet sem teljes ügynökök nélkül Dubaiban, mint valójában a világ többi részén.Leggyakrabban az ingatlanügynökségeknél fordulnak olyan ügyfelek, akik ingatlan bérlését, bérlését, vásárlását vagy eladását szeretnék megtenni. A piacon dolgozva az ügynökök, mint senki más, rendelkeznek információkkal arról, hogy ki, mit és mennyit akar bérelni, bérelni, eladni vagy vásárolni. Mindazonáltal a professzionális piaci szereplőktől távol mindenki megfelelően regisztrálva van és legálisan működik.
Milyen követelmények vonatkoznak Dubai ingatlanügynökeire?
Mindenekelőtt nem szabad megfeledkezni arról, hogy a Dubaji Földügyi Minisztérium elnökének 2006. évi 85. számú végzésével összhangban a Dubaiban működő ingatlanügynökségeknek engedélyt kell kapniuk a vonatkozó tevékenységi típusra, és nyilvántartásba kell venni őket a szabályozó hivatal külön nyilvántartásában. Dubaji ingatlanpiac (RERA). Mivel az Egyesült Arab Emírségekben működő gazdasági egységek nem rendelkeznek egyetemes jogképességgel, az engedélyezett tevékenység típusát egyértelműen meg kell jelölni az engedélyben. Például az eladás, vásárlás vagy lízing közvetítéséhez az ilyen tevékenységeket kifejezetten meg kell jelölni az engedélyben. Ugyanakkor a társaság összes képviselőjének megfelelő képzésen kell részt vennie, és személyes brókerkártyát kell kapnia egyéni számmal. Az ilyen intézkedések elsősorban az ügyfelek jogainak és érdekeinek védelmére irányulnak, és célja az ügynökök csalásának esélyének minimalizálása.
Miért fontos, hogy az ügynököt megfelelően regisztrálják?
Dubai ingatlanpiac multinacionális. A vásárlók, eladók, földesurak és bérlők általában külföldi állampolgárok. Hol kereshetnek egymást, ha valami rosszul fordul elő? Ezért egy dubai székhellyel rendelkező ingatlanügynökség komoly garanciavállaló az ügylet számára. Ezen túlmenően fontos tényező a helyi lakosság - az Egyesült Arab Emírségek állampolgárainak - az ilyen társaságok 100% -os tulajdonjogára vonatkozó jogszabályok előírása.
Valójában a legtöbb esetben az ingatlanügynökség harmadik félként jár el az eladó és a vevő közötti ügylet során, garantálva mindkettő érdekeit. Például, általában az ügynökség fogadja el a betétet a vevőtől, és őrzi meg a tranzakció végső elszámolásáig és nyilvántartásáig. A vevő számára ez garantálja a betét visszatérítését, ha az ügyletre nem az eladó hibája miatt kerül sor. És az eladó viszont számíthat a betét összegének megfizetésére kompenzációként, ha az ügyletre nem a vevő hibája miatt kerül sor.
