Az elmúlt három évben a válság előtti fellendülés idején a spekulációkkal túlhevített Dubai ingatlanpiac mélyreható korrekciót tapasztalhatott meg. A világ azonban nem áll meg, és a közelmúltban egyre inkább hallják a szakértők véleményét, amely megerősíti a dubai piac helyreállítását és a befektetők érdeklődésének visszatérését. Ha ez így van, akkor az IMEX Real Estate ügyvezetõ igazgatójával, Arthur Kobozev-vel beszélünk.
Arthur, kérlek mondd meg, mi a helyzet a Dubai ingatlanpiacán?
A kérdés túl általános. Javaslom, hogy tisztázza, kezdve azzal, hogy miről pontosan beszélni fogunk. A tény az, hogy Dubajusban vannak úgynevezett freehold területek, ahol az ingatlanokat ingatlanként lehet eladni külföldi állampolgárok számára, és a terület többi része, ahol csak az Egyesült Arab Emírségek és az Öböl-menti Együttműködési Tanács tagjainak öt másik országának állampolgárai szerezhetnek ingatlant. . Ezen felül létezik értékesítési és bérleti piac, lakásépítési és nem lakóingatlan-piac és így tovább.
Úgy gondolom, hogy olvasóinkat jobban érdekli a szabad ingatlanpiaci helyzet.
Ami a szabad tulajdonú ingatlanokat illeti, az elmúlt években, a 2008-as globális pénzügyi válság kezdete óta, a dubai ingatlanpiac jelentős átalakulásokon ment keresztül. Ismert, hogy a válság előtt az úgynevezett „terv nélküli” projektek, azaz a tervezés és az építés kezdeti szakaszában eladott ingatlan-tárgyak uralták az Egyesült Arab Emírségek piacát. A válság kezdete óta, az árak súlyos korrekciója miatt, a terv nélküli piac gyakorlatilag eltűnt. A spekulánsok elhagyták a piacot, és maga a piac átalakult a kész ingatlanok és a végfelhasználók számára. Sőt, ha közvetlenül a válság után, a 2009–2010-es időszakban a piac egyértelműen a vevők piaca volt, akkor tavaly egyértelmű tendencia volt a piacon, hogy különösen a házszegmensben visszakerül az eladó oldalára.
Ez különösen a fejlett infrastruktúrával rendelkező végfelhasználók által legfejlettebb területeken figyelhető meg, mint például a Palm Jumeirah, a Dubai kikötő, a Jumeirah Lakes Towers, az Emirates Living, a Downtown Dubai és még sokan mások.
Az irodai ingatlanpiac vonatkozásában a helyzet kevésbé világos. Manapság egyértelmű túlkínálat van a piacon. Ezenkívül a közeljövőben számos irodahelyiség befejeződik és megjelenik a piacon, amelynek építését már a 2008-as válság előtt megkezdték. Ezért, bár az utóbbi időben az árstabilizáció jeleit figyelték meg, az értéknövekedés és a generált bérleti jövedelem nagysága szempontjából véleményem szerint az irodai ingatlanba történő beruházások az elkövetkező néhány évben kevésbé vonzóak, mint például a lakásbefektetések.
Vagyis most emelkednek a Dubai házárak?
Nyugodtan mondhatjuk, hogy a piac stabilizálódott, és a népszerű területeken mérsékelt növekedés figyelhető meg. Természetesen naiv lenne azt várni, hogy az ingatlanárak ugyanolyan mértékű növekedésével számoljunk, mint amit a válság előtti fellendülés idején figyeltünk meg. A válság után a piac az aktív növekedés szakaszáról az érett fejlődés szakaszára került. A 2011. évi számos legnépszerűbb projekt esetében azonban a lakásárak kétszámjegyű növekedési rátákat mutattak. Tehát például a Springs területén fekvő villák árai az év során 15-20% -kal növekedtek - ez tény. Az Oceana Residence és a Palm Residences (Fairmont) projektek apartmanjai a híres The Palm Jumeirah "palm" szigeten 10-15% -kal növekedtek. A Palm Jumeirah „ágain” található luxusvillák ára 5-10% -kal emelkedett. A Kempinski Residences projekt luxuslakásai, a Palm Jumeirah koronáján szintén emelkedtek. Mivel a kereslet most elsősorban a végső fogyasztók rovására alakul ki, a legsikeresebb fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező projektek elsősorban az áremelkedést mutatják. Ez magában foglalja a helyet, a fejlett infrastruktúra rendelkezésre állását, a projekt minőségét és a korlátozott kínálatot. Sőt, egyre nehezebb megválasztani a megfelelő tárgyat a piacon ügyfeleink számára - az érdekes eladási ajánlatok száma a közelmúltban jelentősen csökkent, a vásárlási kérelmek számának növekedésével.
A bérlakások is növekednek?
A dubai bérleti piac történelmileg nagyon fejlett. Dubai a régió legnagyobb üzleti központja. Sőt, a helyi lakosság itt kevesebb, mint 10%. A nagyváros több mint kétmillió lakosának fennmaradó 90% -a látogató. Kevés ember, aki Dubaiba dolgozik, megengedheti magának, hogy megvásárolja saját házát. Mindenkinek azonban valahol élnie kell. Ezért a népszerű projektek bérlakása nagyon igényes. 2009 és 2010 között a bérleti díjak általános csökkenése a válság következményeivel függ össze. De a tavalyi év második felében a tendencia megváltozott, és a bérleti díjak növekedni kezdtek. Például egy két hálószobás apartman a Zöldek népszerű körzetében, amelyet 2010 decemberében 85 ezer dirhammá béreltek (ez körülbelül 23 ezer dollár), 2011 decemberében pedig 110 ezer dirhammért béreltek ki (azaz például kb. 30 ezer dollárért).
Mennyire nyereséges ingatlan bérbeadása Dubajban?
Ha hosszú távú (egy vagy több évre szóló) lízingről beszélünk, akkor a dubai bérlakások esetében a nettó bérleti jövedelem (vagyis a bérleti jövedelem levonva a kötelező ingatlan-karbantartási költségeket) ma átlagosan évi 5-10%, befektetett ingatlanvásárlásba. A jövedelmezőség megoszlása a ház típusa és kategóriája, elhelyezkedése és a szolgáltatások költségei közötti különbségeknek tulajdonítható. Ugyanakkor a drágább exkluzív ingatlanok általában enyhén alacsonyabb hozamot nyújtanak bérleti jövedelem formájában, mint a tömeges házak megfizethető projektekben. Rövid távú lízing esetén a befektetés jelenlegi hozama évi 10-20% lehet. És ne felejtsük el ehhez hozzátenni magának az ingatlannak a növekedését is.
Vannak-e benne tulajdonságok, ha hosszú és rövid távú bérlésre ad otthont?
Hosszú távú bérlet esetén a szerződést általában egy évre kötik, későbbi megújítás lehetőségével.
Az egész évre szóló bérleti díjat előre fizetik a bérleti szerződés megkötésekor. Ebben az esetben a bérlő saját nevében nyílik meg, és függetlenül fizeti az összes aktuális víz-, villamosenergia-, kommunikációs szolgáltatási stb. Számlát. Ezért a hosszú távú bérlet minimalizálja a pénzügyi kockázatokat és az ingatlankezelés költségeit.
Rövid távú lízing esetén a bérleti díjak sokkal magasabbak, azonban a folyó kiadásokat a tulajdonosnak függetlenül kell megfizetnie. Ezenkívül a rövid bérleti ház bérlésekor bizonyos követelményeknek meg kell felelni: a lakást vagy a villát minden szükséges berendezéssel és felszereléssel fel kell szerelni, beleértve az edényeket, az ágyneműt, stb. Természetesen új bérlő érkezése előtt és a bérleti időszak végén tartani kell takarítás, ruhamosás stb. Mivel a turisták gyakran bérelnek lakást rövid bérleti díj miatt, fel kell készülni arra is, hogy a házat nappali vagy éjszakai bármikor át kell adni a bérlőknek, és vissza kell vonni tőlük.
Kiderül, hogy csak a Dubaiban állandó lakóhellyel rendelkező tulajdonosok tudnak rövid távra bérbe adni?
Egyáltalán nem. A tulajdonosok szakembereket alkalmazhatnak a felmerülő kérdések teljes spektrumának megoldására. Például az IMEX Real Estate cégnél ügyfeleinknek teljes körű ingatlankezelési szolgáltatást kínálunk Dubaiban. Speciális szolgáltatási csomagokat fejlesztettünk ki mind a hosszú távú, mind a rövid távú bérleti lehetőségek bérbeadására. Gondoskodunk minden felmerülő kérdésről, kezdve a lakások minden szükséges felszerelésével és a bérlők megtalálásával, valamint a jelentések készítésével és a bérleti jövedelem kifizetésével. A tulajdonosától csak annyit kell kérnie, hogy kapcsolatba lépjen velünk, és megfelelő szerződést kössön cégünkkel.
Ezen felül olyan ügyfeleinknek is kínálhatunk befektetési lehetőségeket, akiknek még mindig nincs ingatlanja Dubaiban, figyelembe véve annak későbbi felhasználását. Villát vagy lakást az IMEX Real Estate-n keresztül vásárolva a vevő haladéktalanul szerződést köthet velünk későbbi kezelésről előre meghatározott jövedelmezőségi paraméterekkel. Például, ha házat vásárolnak arra, hogy évente csak néhány hónapot töltsön el Dubaiban, a fennmaradó időszak bérbeadásával nagyon jó további jövedelmet szerezhetnek.
És hány honfitársunk vásárol házat Dubaiban?
Sokat. Az oroszul beszélő népesség az egyik első helyet foglalja el Dubaiban az ingatlanvásárlók között. Legtöbben kis- és középvállalkozások tulajdonosai. Ők alkotják a legaktívabb környezetet, készek alaposan megvizsgálni a piacot, megfontolni az ajánlatokat, megalapozott és átgondolt döntéseket hozni. Az utóbbi években megnőtt a nonprofit szektorból származó vásárlók száma: a nagy állami vállalatok tisztviselői és alkalmazottai.
A nyilvánvaló okokból honfitársaink körében a legnépszerűbbek a Dubai rangos tengerpartjai: a Palm Jumeirah, a Dubai kikötő és a közvetlenül a tengerparton elhelyezkedő nagyméretű lakóépület - Jumeirah Beach Residence. Az ilyen területeken történő lakásépítés általában nem okoz különösebb problémát vásárlás, eladás és bérlés esetén, ideértve a háztulajdonosok által a házak szezonális használatának és a fennmaradó időtartamra történő bérbeadásnak a rendszerét. Ezeken a területeken az ingatlan a leglikvidebb a befektetők számára, és kényelmesebb a személyes tartózkodáshoz.
Milyen véleményekkel áll a Dubai házpiacának kilátásai?
A legtöbb piaci szereplő egyetért azzal, hogy a következő években Dubaiban zavartalan piaci növekedést fogunk tapasztalni. És ennek okai vannak. A Dubaiban a 2008-as válság óta egyetlen új lakóépületet sem indítottak el.
A dubai ingatlanpiaci szabályozó hatóság (RERA) bevezetett új projektek regisztrációjának moratóriumát még nem szüntették meg. Ugyanakkor a Dubai Statisztikai Központ szerint az emirátus népessége az elmúlt három évben több mint 300 ezer lakosra nőtt, és a növekedési ütem csak növekszik. Ezt elősegíti a politikai stabilitás, a legmagasabb szintű biztonság, a kedvező befektetési környezet, az adók és a tőkemozgás korlátozásának hiánya, valamint a válság eredményeként jelentősen csökkentett vállalkozási költségek (irodabér, személyzeti költségek stb.). Mindez vonzza az üzletet, ami viszont emberi erőforrásokat igényel.
Most a piac folyamatban van az ingatlanfelesleg felszívódásának folyamatában, amelynek építését már a válság előtt megkezdték. Mivel az ingatlan olyan eszköz, amelynek építése jelentős időt vesz igénybe (az épület építési ciklusa átlagosan 2-3 évig tart), a belátható jövőben elkerülhetetlenül hiány merül fel a piacon. Ezért magabiztosan beszélhetünk egy optimista forgatókönyvről a Dubai ingatlanpiacának helyzetének alakulására.
Ezt megerősítik a Dubaji Földhivatal által a közelmúltban kiadott adatok az elmúlt év ingatlanügyleteinek volumenéről is. Ezen adatok szerint a Dubaiban regisztrált ingatlanügyletek teljes mennyisége 2011-ben 20% -kal nőtt 2010-hez képest, és elérte a 39 milliárd dollárt.
Vagyis minden rendben lesz?
Ebben teljesen biztos vagyok. Köszönöm a beszélgetést. Sok sikert kívánunk! További információt szerezhet a dubai ingatlanvásárlásról és -kezelésről az IMEX Real Estate szakembereitől, tel. Moszkvában +7 495 5100008, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérés küldésével e-mailben [email protected]
