A globális gazdasági válság közepette Dubaiban a lakásárak és a befagyott építkezések összeomlása normális volt. Ennek a városnak a turisztikai és üzleti központként való vonzereje miatt azonban a helyzet meglehetősen gyorsan javult, de a teljes felépülés előtt hosszú és nehéz út állt előttünk.
És 2012-ben az a kijelentés, miszerint a dubai ingatlanpiac számára ismét jött a legjobb idő, már nem megalapozatlan, ezt a tanácsadó társaságok és a hitelminősítő intézetek adatai jelzik. A dubai földügyi minisztérium szerint 2012 első felében az ingatlanügyletek volumene 21% -kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, és elérte a 63 milliárd dirhamit (17,2 milliárd dollárt). A bérleti díjak növekedni kezdenek, a fejlesztő cégek folytatják a korábban befagyasztott építési munkákat és bejelenti új projektek indítását. A legtöbb tanulmány ugyanakkor egyetért azzal, hogy az árak és a bérleti díjak emelkedése a dubai ingatlanpiac különböző szegmenseiben egyenetlen, és egyre szétaprózódóbbá válik. Tehát mennyire nagyszerű és stabil a piac revitalizációja, és mi történik valójában az árakkal, különösen az úgynevezett „freehold” területeken - ahol a külföldieknek ingatlanvásárlást engedélyezik?
Próbáljuk meg kideríteni ezt a Dubai Dubai ingatlanpiac szakértőinek segítségével.
Lakóingatlan vásárlása
A lakóingatlan-piacon meglehetősen gyors az árak emelkedése. Leginkább a villák szegmensére koncentrálódik, ahol az árak már elérték vagy meghaladták a válság előtti szintet. A Jones Land LaSalle, a globális piaci perspektíva tanácsadó társaság (JLL) 2012. harmadik negyedévi jelentése rámutatott arra, hogy a villaiárak Dubaiban az elmúlt 12 hónapban 23% -kal emelkedtek. Ugyanakkor az apartmanok ára ugyanakkor mindössze 4% -kal emelkedett.
Növekszik a villák és városi házak iránti kereslet olyan területeken, mint Springs, Meadows, Arabian Ranches és Jumeirah-szigetek. Például a Springs környékén egy két hálószobás városi ház ára elérte a 1,5 millió dirhamot (kb. 410 ezer dollár), és három hálószobával - 2,2 millió dirham (körülbelül 600 ezer dollár). Az előző évhez képest az árak 25-30% -kal emelkedtek, különösen gyors növekedést figyeltünk meg 2012 harmadik negyedévében, amikor egy két hálószobás városi ház ára 1,38-ról 1,5 millió dirhamre (380-ról 410 ezer dollárra) emelkedett, és három hálószobás villák - 2,0–2,2 millió dirham (550–600 ezer dollár).
A lakóingatlanok ára lassabban emelkedik, bár sok minden egyes térség népszerűségétől függ. A jó helyen fekvő rangos projektekben, mint például a Jumeirah Beach Residence és a Dubai Marina, az árak meglehetősen gyorsan emelkednek, de kevésbé rangos szegmensekben nem feltétlenül mutatnak pozitív dinamikát. Azt is figyelembe kell venni, hogy bár az elmúlt hetekben és hónapokban Dubaiban ismét elindultak az ingatlanprojektek, köztük a nagyon nagy projektek is, nem fognak hamarosan piacra kerülni. Addig, amíg a dubai évek válsága miatt több "elveszett" volt, korlátozott mennyiségű új ház lesz elérhető.
Imex Real Estate megjegyzése
Dmitrij Strakhov: „Valójában sok világkonzultációs ügynökség nemrégiben arról számolt be, hogy a dubai ingatlanpiac túlélte a globális gazdasági válság hatásait, és folyamatosan növekedni kezdett. Igaz, hogy a lakásárak emelkedésének mértéke és nagysága nagymértékben függ olyan tényezőktől, mint a terület, a tengertől való távolság, az infrastruktúra fejlesztése stb. Ugyanakkor a Dubai Dubai ingatlanpiacának egészében meglehetősen stabil növekedése megfigyelhető, ráadásul mind a bérleti, mind az értékesítési piacról beszélünk. Apartmanok és villák új projektekben az ismert "A fejlesztők, mint például az Emaar és a Nakheel, nagyon gyorsan értékesítik, ami azt jelenti, hogy a befektetők bizalma helyreáll. A jó kereslet és objektív okok miatt az új házak - különösen a tengerparti - kínálata megteremti a stabil áremelkedés feltételeit."
Bérleti ház
Hasonló kép alakul ki a bérlakás-piacon, visszatérve a válság előtti mutatókhoz. Ugyanakkor a bérleti díjak növekedése egyenletesebb, mint a villák és apartmanok árváltozása. Ugyanez a JLL globális piaci perspektíva jelentése, a 2012. harmadik negyedévről kimutatta, hogy a villák bérlésének költségei tizenkét hónapra, 2011. szeptember és 2012. szeptember között, 7% -kal, az apartmanok esetében pedig 5% -kal növekedtek. Ezen túlmenően, míg az ingatlan áremelkedések észrevehetően magasabbak a rangos területeken, mint a szerényebb területeken, a bérleti díjak emelkednek az egyik és a másik szegmensben is. Például a bérleti díjak jelentős emelkedését észlelték a költségvetési területeken, mint például a Discovery Gardens és a International City.
A Nakheel olcsó fejlesztési területének Discovery Gardens bérleti díjai 2012 eleje óta 25% -kal növekedtek. A stúdiólakás bérlése ezen a területen most 32–38 ezer dirhammá (8,7–10,3 ezer dollárba) kerül, 2012 első negyedévében pedig 25–27 ezer dirhamra (6800–7350) dollár). Egy hálószobás apartman bérleti díja eléri a 43-52 ezer dirhamit (11700-14100 dollárt), míg 2012 első negyedévében nem haladta meg a 38-40 ezer dirhamit (10300-10900 dollár). Noha a luxusingatlanok bérbeadása Dubajban nem olyan drága, e mutató szerint ez továbbra is az egyik első hely a világon. Például a Knight Frank tanácsadó cég Prime Global Bérleti Indexe, amely azt mutatja, hogy a város legrangosabb lakóingatlanai 5 százalékkal drágulnak, az év eleje óta 3% -kal növekedett. Ennek eredményeként Dubai a jelentésbe bevont világvárosok között a 9. helyet szerezte meg, másokkal megelőzve Szingapúrot, Hongkongot és Moszkvát, és csak olyan városokra veszített, mint New York, Sanghaj, Peking, Zürich és Toronto.
Imex Real Estate megjegyzése
Eduard Burakov: "Dubaiban a lakóingatlan-bérleti igény folyamatosan növekszik az elmúlt másfél évben. Ennek oka elsősorban a Dubai népességének növekedése és a folyamatos külföldi, külföldön élő külföldiek beáramlása. Ez a tényező kétségtelenül jelzi az emirátus gazdaságának növekedését. Sőt, Dubai húzza. a szomszédos emirátusok bérlői, magas életszínvonallal és fejlettebb infrastruktúrával vonzva őket. Abu Dhabi hatóságai úgy is döntöttek, hogy tilalmat vezetnek be a köztisztviselők számára, hogy Dubaiban lakást béreljenek, mivel sokan inkább életre Dubaiban, miközben dolgozik Abu Dhabiban. És ez annak ellenére, hogy a napi utazások több mint 100 km egy irányban. "
Irodai ingatlanpiac
Talán a legellentmondásosabb helyzet a Dubai irodai ingatlanpiacán figyelhető meg. Egyrészről, különféle források szerint, a dubai irodák iránti kereslet visszatért a 2007-es válság előtti szintre. Ezt elősegítették a világ olaj- és gázipari társaságai, amelyek aktívan jönnek Dubajba, hogy kihasználják a magas szénhidrogén árakat és új piacokat találjanak. A kereslet jelentős része a Dubaiban már működő vállalatokra esik, amelyek bővülnek az emirátus gazdaságának növekedése és a régióban zajló magas üzleti tevékenység miatt.
Ugyanakkor Dubaiban túl nagy az irodai ingatlanok kínálata, ami negatívan befolyásolja a bérleti díjakat és a kihasználtságot. Ugyanakkor jelentős mennyiségű kiváló minőségű irodaterületet folyamatosan bocsátanak ki, például az Business Bay aktívan fejlődő területén.
Ennek eredményeként csak a jó fekvésű, jó helyen fekvő ingatlanokban a bérleti díj stabil szinten marad. Például az International Financial City területén, az irodai ingatlanpiac legrangosabb szegmensében, a bérleti díjakat évente 2700 AED (750 USD) négyzetméteren tartják. A B osztályú irodaterület viszonylag stabil költsége a Tecom területén, ahol évente átlagosan 1100 dirham (kb. 300 USD) négyzetméterenként.
A Tecom, valamint a Business Bay és a Jumeirah Lake Towers, valamint a kihasználatlan terület nagy százaléka van, és a régebbi irodakomplexumokban a tulajdonosok annál inkább arra kényszerülnek, hogy folyamatosan csökkentsék a bérleti díjakat a bérlők vonzása érdekében.
Mi áll előttünk?
A Dubai ingatlanpiac befejezi a közelmúltbeli válságból megmaradt törmelék tisztítását és új ugrásra készül. A válságot követően az ingatlanfejlesztők rendbe teszik pénzügyeiket és jelentik a nyereségnövekedést. A korábban befagyasztott projektek már elkezdődnek, mivel a teljesen reménytelen állam új befektetőket keres.
A válság kezdete óta először vezettek a piac szereplői új projektekről. A tőke ismét Dubajba áramlott az egész régióból, és nem csak azért, mert megerősítette „biztonságos menedék” -ét, kiváló infrastruktúrával és befektetési légkörrel.
Ugyanakkor az összes jelentős szereplő nem akarja, hogy megismétlődjenek a 2007–2008 közötti emelkedő árak, amelyekben a spekulatív elem aránya nagyon magas volt. A legnagyobb fejlesztési társaságok, az Emaar és a Nakheel, amelyek szinte egyidejűleg korlátozták a befejezetlen lakások és villák spekulatív viszonteladásának lehetőségét új projektjeikben, szintén lépéseket tett ebben az irányban. Így az ingatlanárak növekedése nem lesz olyan gyors, mint a válságot megelőző fellendülés idején. De azok számára, akik hosszú távú befektetés lehetőségét keresik, új lehetőségek nyílnak Dubaiban. Csak a befektetési objektumok kiválasztását kell nagyon óvatosan megközelíteni.
A Dubaiban lévő ingatlan megszerzésével és kezelésével kapcsolatos további információt az IMEX Real Estate szakemberei kaphatnak tel. Moszkvában +7 495 5100008, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérést küld e-mailben[email protected].
