Ezeket és egyéb kérdéseket Dr. Mahdi Al Aswad, a Halcon Rea l Estate ügyvezető igazgatója tette fel. Megkísérelte megválaszolni őket az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának jelenlegi helyzetének elemzésével
A hitelkamatlábaknak valóban olyan magasnak kell lenniük?
A központi bankok által biztosított kölcsönök kamatának van bizonyos hatása a lakáspiacra. Amikor a hitelkamatlábak csökkennek, a lakásárak mindig változnak és fordítva.
De mi köze a jelzálogkölcsön-finanszírozást nyújtó intézmények által meghatározott kamatlábakhoz? Milyen befolyással vannak az ország ingatlanpiacára? Ezt a kérdést érdemes feltenni egy olyan piacon, mint az Egyesült Arab Emírségek, ahol a dirham a dollárhoz van kötve, és a hitelkamatlábak 9-10% -on maradnak. Végül is a "Ha a kamatlábak csökkennek, akkor a házárak növekednek, és fordítva" forgatókönyv nem működik.
A kölcsönök túl drágák
A magyarázat, hogy miért magas az Egyesült Arab Emírségek kölcsönének kamatlába, a dirhamekban a kamatlábak magasabbak, mint a bankok dollárkamatai. A magas kamatlábak sokkal összetettebbek és nem olyan könnyen érthetők.
Fel kell kérdeznie magát, hogy a bankok miért számítanak fel Önnek 9,5% -ot, ha a dirhamet sok éven keresztül mesterségesen tartják a dollárral szemben. Ez nem a bankok fő kamatlába, amelyről beszélünk, hanem az a további két vagy három százalék, amelyet a bankok "felülről" adnak termékeikhez. Miért nem lehet 1,5%? A dollár kölcsön megszerzése 5,5% -os kamatlábat jelent, és a dirhams-ban nyújtott kölcsön 9,5% -ot fizet. Ez ostobaság.
A fejlett piacokon a hitelezőket általában bírálják a háztartási hitelezési előírások gondatlansága miatt. Itt ellenkező irányban kritizálhatjuk. A bankok szerint a feltörekvő piacokon lakáshitelek nyújtásakor szem előtt kell tartaniuk kockázatukat.
Egyetértek azzal, hogy az Emírségek ingatlanpiaca nem olyan megalapozott, mint például az európai vagy az amerikai, de minden piacon vannak kockázati elemek, függetlenül attól, hogy fejlettek-e őket. És természetesen a kockázatok nem kétszeresére tehetik a számokat, mint itt történik. Kicsit több idő telik el, és ennek minden következménye nyilvánvalóvá válik.
Negatív hatás
Ha a bérleti díjról beszélünk, a költségek felső határának korlátozása és a lízing feletti ellenőrzés szempontjából azt látjuk, hogy ez a kérdés sokat aggaszt.
A bérleti díjak növekedésének ellenőrzése kétségtelenül érinti a háztulajdonosokat (befektetőket), akik ingatlanjaikat bérlőknek adják bérbe. A magas hitelköltség miatt a befektetők egy szikla és egy nehéz hely között találják magukat. Jelenleg a háztulajdonosok nem engedhetik meg az éves bérleti díj 7% -nál nagyobb mértékét, de a bankok továbbra is 9,5% -ot számítanak fel a hitelek után. Nos, és hogyan kell érdekelnie egy olyan termék, mint a lakásellátás nyújtását a piacnak, amely évi 7% -os profitot eredményez, miközben a banknak 9,5% -ot fizet? A mínusz 2,5%, ami nem igazán vonzó a befektetők és a potenciális lakásvásárlók számára.
Az ingatlanpiacok általában két tényező jelenléte miatt alakulnak ki: kínálat / kereslet és finanszírozás. Az Egyesült Arab Emírségekben a kereslet és kínálat kérdéseit nagyon gyakran és mindenhol megvitatják. Sajnos az olyan tényezők fontosságát, mint például a jelzálog-finanszírozás és a kapcsolódó költségek, általában nem veszik figyelembe.
A lakáscélú hitelek azonban a piacot támogató fontosabb kérdés, mint valaha, mivel hatalmas mennyiségű ingatlan közeledik a befejezés és az üzembe helyezés szakaszához. Végül az embereknek képesnek kell lenniük megfizethető áron ingatlanvásárlásra, és a pénz értéke ebben az esetben kulcsfontosságú tényezővé válik, amely megmutatja, megfizethetik-e vagy sem.
Mit tegyek?
Úgy tűnik számomra, hogy ma olyan helyzetben vagyunk, hogy a továbblépés azt jelenti, hogy a bankok felülvizsgálják a jelzálogkölcsönök magas kamatlábait. Hogyan tudjuk kiegyensúlyozni a bérleti díjak növelésének rögzített „felső határa” és a bankoknak nyújtott kölcsönök kamatának fizetése között? Hogyan lehet legyőzni ezeket a magas kamatlábakat?
Az egyik módszer arra ösztönzi a befektetőket és a promótereket, hogy maguk is finanszírozhassanak projekteket és ingatlanvásárlást, miközben a bankokat „túloldalon hagyják”. A probléma az, hogy ez drasztikusan korlátozza a piaci fejlődést. És amikor az ingatlanpiac olyan, mint az Egyesült Arab Emírségekben, ahol mindenkinek elfoglaltnak és érdeklődőnek kell lennie, fennáll a stagnálás veszélye.
Tapasztalataim szerint azt mondom, hogy sok ember jön hozzánk és vásárol ingatlant, és amikor azt mondjuk nekik, hogy 75–80% -át megkaphatják a finanszírozásnak, egyszerűen boldogok. De aztán fellép egy bank, amely megrázza őket kamatlábaikkal. Sok vásárló ismeri a hiteleket Londonban vagy az Egyesült Államokban, és ez kétségtelenül megakadályozza őket abban, hogy vásárolhassanak az Emírségekben. Máris kétszer is gondolkodniuk kell, mielőtt itt döntenek egy ingatlanvásárlásról.
A jövő
Az a véleményem, hogy az Egyesült Arab Emírségekben a helyi kölcsönök magas kamatlábai alacsonyabb árakat hagynak, amelyeket érdemes követni, és ez az új ingatlanpiac eléri a lejáratát, és rengeteg hely lesz az egészséges verseny számára. Kövessük az események alakulását.
