Dubai a látogatók városa. A nagyváros közel kétmillió lakosának több mint 90% -a emigrált. Kevesen engedhetik meg maguknak, hogy megvásárolják saját házukat, de mindenkinek valahol kell élnie, dolgozni és pihenni. Ezért a bérleti piac nagyon fejlett. Ez viszont vonzóvá teszi a dubai ingatlanokat a beruházások szempontjából.
Nem titok, hogy sokan már vásároltak vagy fognak Dubai ingatlanját éppen azzal a céllal szerezni, hogy bérleti jövedelmet szerezzenek, amely kétszer-háromszor magasabb, mint a fejlett piacokon. Ebben a tekintetben a befektetők kérdéseket vetnek fel a dubai ingatlanbérlés kapcsán. Ebben a cikkben a dubai IMEX Real Estate ügynökség szakembereinek segítségével megpróbáltuk összefoglalni a legfontosabb és gyakran feltett kérdéseket.
Bérbe adhatja-e egy dubai ingatlantulajdonos?
A dubai bérlők és bérlők közötti kapcsolatokat a 2007. évi 26. törvény, valamint annak módosításai szabályozzák. A jelenlegi jogszabályok értelmében a Dubai-emirátus területén lévő ingatlantulajdonosoknak legalább 1 (egy) éves időtartamra joga van bérbe adni ingatlanjukat. Egy évnél rövidebb időre szóló bérlés esetén az ilyen bérlet rövid távúnak minősül, és a tulajdonosnak megfelelő engedélyre van szüksége (a szálloda vagy a szálloda apartmanjai tevékenységéhez). Ebben az esetben a tulajdonosok általában egy engedéllyel rendelkező alapkezelő társasághoz fordulnak, amelybe ingatlanokat adják át a menedzsmentnek, és amely már a saját nevében bérel ingatlant.
Milyen bérleti jövedelmet várhat el egy Dubai ingatlantulajdonos?
Ha az ingatlanbefektetés jelenlegi megtérülésének átlagos piaci mutatóiról beszélünk, akkor a Dubajban a mai házban a nettó bérleti jövedelem mutatója (vagyis a jövedelem mínusz az ingatlanszolgáltatás költségei) átlagosan évi 5-10%. A jövedelmezőség megoszlása az ingatlan típusainak és kategóriáinak, elhelyezkedésének és a szolgáltatások költségeinek különbségeinek köszönhető. Ugyanakkor a drágább exkluzív ingatlanok általában bérleti jövedelem formájában alacsonyabb hozamot nyújtanak, mint a megfizethető projektekben a tömeges lakások.
Ami az irodai ingatlanpiacot illeti, manapság az ilyen beruházások kevésbé vonzóak a bérleti jövedelem szempontjából, mint a házvásárlás. A kiskereskedelmi helyiségek bérbeadása (ideértve a boltokat, de a szolgáltatási pontokat, a kávézókat, az éttermeket stb. Is) potenciálisan magasabb jövedelmet eredményez (évente akár 15% -ot is), azonban ez az ingatlan paramétereitől függ , és azon kívül eső tényezők miatt.
Van-e korlátozás a bérleti díjra Dubaiban?
Ingatlan-bérleti szerződés megkötésével az ügyletben részt vevő feleknek jogukban áll megállapodni olyan körülmények között, amelyek nem ellentétesek a jelenlegi jogszabályokkal. A bérleti díjra nincs közvetlen korlátozás, amelyet a bérbeadó és a bérlő közötti szerződés tartalmaz. Azonban törvényi korlátozások vannak érvényben a bérleti díjak növelésére, amikor a szerződést a következő időszakra megújítják. Tehát például a lakóingatlanok vonatkozásában létezik egy szabály, amely szerint a bérbeadónak nincs joga a bérleti díj növelésére, ha kevesebb, mint két év telt el az eredeti szerződés megkötése óta. Ezenkívül a bérleti szerződések felfelé történő felülvizsgálásakor a bérbeadónak a Dubaji Ingatlanszabályozási Hatóság (RERA) mutatójának kell vezérelnie, amely tükrözi a különféle típusú házak átlagos bérleti díját a területtől függően.
Milyen követelmények vonatkoznak Dubaiban a bérlőkre?
A dubai ingatlantulajdonos (ha nem rövid távú bérlakásokról van szó) bérlője csak az Egyesült Arab Emírségekben lakóhellyel rendelkező természetes vagy jogi személy lehet. Vagyis bérleti megállapodást csak az Egyesült Arab Emírségek vagy egy olyan ország polgárával lehet megkötni, amely a Perzsa-öböl arab államainak Együttműködési Tanácsának tagja, vagy egy, az Egyesült Arab Emírségekben tartózkodó vízummal rendelkező külföldön. Ennek megfelelően a bérlő jogi személy, megfelelő regisztrációval kell rendelkeznie az Egyesült Arab Emírségekben. Ez lehet egy helyi szervezet, egy szabad gazdasági övezetben nyilvántartásba vett társaság, vagy egy külföldi társaság fióktelepe (képviselete).
Regisztrálnia kell-e bérleti szerződést Dubaiban lévő ingatlanra, és ki vesz részt abban?
A Dubai Emirátus törvényeivel összhangban a területén lévő összes ingatlan bérleti szerződést megfelelően nyilvántartásba kell venni. A lízing regisztrációját a Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) kezeli. Különösen ezekre a célokra az ügynökség létrehozta az Ejari rendszert, amely lehetővé teszi a szerződések internetes regisztrálását. Az Ejari weboldalon az online regisztráció egyszerű, minimális technikai ismereteket igényel, és csak a bérleti szerződésre vonatkozó alapvető információk bevezetését foglalja magában, amelyek tartalmazzák: az ingatlanra és az ügyletben részt vevőkre vonatkozó információkat, valamint a szerződés feltételeit. Minden regisztrált szerződéshez egyedi vonalkód tartozik hozzá annak érvényességi ideje alatt. A regisztráció ingyenes, és mind a bérbeadó, mind a bérlő regisztrálhatja a bérleti szerződést. Eddig a felelősség a kötelező nyilvántartásba vétel követelményének be nem tartásáért került megállapításra, de a törvény rendelkezései szerint a nyilvántartásba nem vett ügyletek minden résztvevőjétől automatikusan megfosztják azt a jogot, hogy érdekeik védelme érdekében bírósághoz és kormányzati szervhez forduljanak.
Fizet-e a bérbeadó adót a bérleti jövedelem után Dubaiban?
Az Egyesült Arab Emírségekben nincsenek ingatlan- és jövedelemadók. Ezért a Dubaiban lévő ingatlanok birtoklása, valamint például a bérbeadásból származó jövedelemszerzés nem jár adóügyi következményekkel az Egyesült Arab Emírségek joghatósága alá tartozó tulajdonosok számára. Ugyanakkor meg kell érteni, hogy az ingatlan tulajdonosa felel annak megfelelő karbantartásáért, és meg kell fizetnie a karbantartási költségeket (karbantartási díjak), amelyeket az alapkezelő társaság állapított meg. Általános szabály, hogy az ilyen kifizetéseket évente évente előre számítják fel, és Dubai esetében, a projekttől függően, négyzetméterenként 20 és 80 dollár között vannak. m évente. 
Milyen a bérleti ingatlan Dubaiban?
Általánosabban megfogalmazva, a dubai ingatlanbérleti eljárás a legtöbb esetben a következő:
1. A bérbeadó, vagy egy ingatlanügynökség segítségével bérlőt keres.
2. A bérlő megtalálásakor a bérbeadó bérleti szerződést ír alá vele, amely tükrözi az ügylet összes paraméterét, különösen:
- bérleti ár és fizetési feltételek,
- bérleti idő és annak meghosszabbításának feltételei,
- az ingatlan üzemeltetésével és a felek közötti elosztásával kapcsolatos további költségek,
- a felek felelőssége a szerződés feltételeinek nem teljesítése esetén.
3. A szerződés megkötésekor a bérlő fizeti az éves bérleti díjat (általában csekkekkel), valamint egy letétet (általában az éves bérleti díj 5% -át).
4. Miután kifizetést kapott a bérlőtől, a bérbeadó megadja neki a bérelt helyiségekhez és a kapcsolódó infrastruktúrához (medence, tornaterem stb.) Akadálytalan hozzáféréshez szükséges kulcsokat, kulcstartókat, belépőkártyákat stb., Valamint a dokumentumok másolatait ( tulajdonosi igazolás, tulajdonos útlevele stb.), amelyet a bérlőnek víz, villany, légkondicionáló, telefon, internet stb.
Hogyan folyik Dubaiban ingatlan bérlet?
A dubai bérleti piacon, valamint az Egyesült Arab Emírségek többi részén szokás egy évvel előre bérelni. Általános szabály, hogy minden kifizetést banki csekkekkel teljesítenek. A szerződés feltételeitől függően az éves bérleti összeget egy vagy több csekk fizeti ki. Az utóbbi esetben az ellenőrzéseket a jövőbeli dátumok alapján keltezik. Például, ha az ellenőrzések száma 4, akkor az ellenőrzések időpontjai a negyedévben a jövőbeli időpontokkal egyeznek meg, és ha az ellenőrzések száma 12, akkor azokat havonta kell időzíteni. Ennek megfelelően a csekkön feltüntetett időpontban a bérbeadó bemutathatja azt a banknak, és pénzt kaphat a bérlő számlájáról. A nem biztonságos csekkek kiadása az Egyesült Arab Emírségekben bűncselekmény, így a csekkekkel történő fizetés - bár nem ad 100% -os garanciát a bérleti díjról - meglehetősen megbízható és kényelmes módja a kifizetések teljesítésének.
Kaphat pénzt csekkekkel egy háztulajdonos, aki nem az Egyesült Arab Emírségek lakója? 
Emlékeztetni kell arra, hogy az a csekk, amelyen a csekk benyújtható, 6 hónap, amely után „kiégik”. Ha a csekk egy személy nevére van írva, és csak a címzett bankszámláján van rajta jelölés, akkor a csekkeken feltüntetett személy, függetlenül a belföldi vízum jelenlététől, készpénzt kaphat a kibocsátó bank bármely fiókjában. Ellenkező esetben, vagy ha a csekket a vállalat nevére írják, akkor a pénzt csak bankszámlára lehet átvenni, és a számlát az Egyesült Arab Emírségek egyik bankjában kell nyitni. A tartózkodási állapot szintén nem szükséges. Az Egyesült Arab Emírségek számos bankja könnyen nyit számlákat a nem rezidensek számára (ideértve a külföldi társaságokat is).
A bankszámlanyitás kevesebb, mint egy órát vesz igénybe, és a pénznyitás számlára történő elhelyezésének minimális követelményei jelenleg 10 ezer Egyesült Arab Emírségek dirhams (kb. 2750 USD).
Ha a felsorolt bérleti lehetőségek nem felelnek meg a bérbeadónak, akkor megállapodást köthet az ingatlanügynökséggel, amelyen keresztül a bérleti díj megtörtént. Ezután a csekkeket ki lehet adni az ügynökség nevében, és miután pénzt kapott tőlük, az ügynökség átutalja (vagy készpénzben átadja) a bérbeadónak. Ebben az esetben a legfontosabb az, hogy hozzáértő módon közelítsék meg a partnervállalat kiválasztásának kérdését.
Ki fizet jutalékot egy ingatlanügynökségnek?
Ha a tranzakció közvetítője ingatlanügynökség, akkor jutalékot fizetnek neki. A meglévő gyakorlat szerint a bérlő fizeti a jutalékot az ingatlanügynökségnek. Általában ez az éves bérleti összeg 5% -a. Az ügynökségi szolgáltatások a bérleti szerződés aláírása után ér véget. Ha a bérbeadónak további ügynöki szolgáltatásokra van szüksége (az Egyesült Arab Emírségek érdekeinek ábrázolása a lízing időtartama alatt, a bérlőtől történő kifizetések elfogadása, az ingatlan karbantartási költségeinek fizetése stb.), Azok költségeiről további tárgyalás történik.
Ki fizeti a bérelt ingatlan üzemeltetését és karbantartását?
A bérlő és a bérbeadó megállapodhat a bérleti feltételekben, azonban általában a bérbeadó felel a karbantartási költségek (karbantartási díjak) és az ingatlan felújításáért. A bérelt tárgy üzemeltetésével kapcsolatos összes folyó költséget, például: víz, villany, légkondicionálás, telefon, internet kapcsolat stb. Fizetése, valamint az ingatlan folyamatos javítása, a bérlő viseli. Ezenkívül a bérlő függetlenül és a saját nevében köti össze a szolgáltatókat a szolgáltatókkal. A bérlő az ún „Lakhatási díj” (lakhatási díj), amely az éves bérleti díj 5% -ának megfelelő önkormányzati díj. A díjat a Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) egész évben egyenlő részletekben, a villamos energiáért és a vízért fizeti. Ha az ingatlan egység nincs csatlakoztatva a vízhez és az elektromos áramhoz (azaz nem lakott), akkor a házadó nem kerül felszámításra. Annak ellenére, hogy a lakhatási adót régen vezették be, eddig még nem vetették be egyetemesen, és ez még mindig nem szerepel számos DEWA-beszámolóban.
Lehetséges ingatlanok bérbeadása Dubaiban ügynökök nélkül?
Szinte egyetlen ingatlanügylet sem - beleértve a bérleti szerződést is - nincs teljes ügynökök nélkül Dubaiban, mint valójában a világ többi részén. Leggyakrabban az ingatlanügynökségeknél fordulnak olyan ügyfelek, akik ingatlan bérlését, bérlését, vásárlását vagy eladását szeretnék megtenni. A piacon dolgozva az ügynökök, mint senki más, rendelkeznek információkkal arról, hogy ki, mit és mennyit akar bérelni, bérelni, eladni vagy vásárolni. Ugyanakkor a professzionális piaci szereplőktől távol mindenki megfelelően regisztrált és törvényesen működik.
Milyen követelmények vonatkoznak Dubai ingatlanügynökeire?
Mindenekelőtt nem szabad megfeledkezni arról, hogy a Dubaji Földügyi Minisztérium elnökének 2006. évi 85. sz. Rendeletével összhangban minden Dubaiban működő ingatlanirodának engedélyt kell szereznie a vonatkozó tevékenységi típusra vonatkozóan, és nyilvántartásba kell venni a Piacszabályozó Hatóság külön nyilvántartásában. Dubai Real Estate (RERA). Mivel az Egyesült Arab Emírségekben működő gazdasági egységek nem rendelkeznek egyetemes jogképességgel, az engedélyezett tevékenység típusát egyértelműen meg kell jelölni az engedélyben. Például a lízingben végzett közvetítésnél ezt a tevékenységet közvetlenül fel kell tüntetni az engedélyben.
Ugyanakkor a társaság összes képviselőjének megfelelő képzésen kell részt vennie, és személyes brókerkártyát kell kapnia egyéni számmal. Az ilyen intézkedések elsősorban az ügyfelek jogainak és érdekeinek védelmére irányulnak, és célja az ügynökök csalásának esélyének minimalizálása. PR
További információt az IMEX Ingatlan szakemberei kaphatnak tel. Moszkvában +7 495 9842053, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérést küldve e-mailben [email protected]
