Az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacán zajló eseményekről, a jelenlegi helyzetről és a jövőbeli kilátásokról beszélgetünk Dubajban és az Észak-Emírségekben működő Oroszországi Vállalkozók Tanácsának Befektetési és Ingatlan Osztályának vezetőjével, Oleg Vadimovich Lavrik, az IMEX Real Estate ügyvezető partnerével.
Véleménye szerint az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának a válság kezdete óta eltelt három év legfontosabb eredményei?
Természetesen a 2008-ban a Lehman Brothers csődjével kezdődött globális pénzügyi válság komoly próbát jelentett a teljes modern világgazdasági rendszer számára.
És az Egyesült Arab Emírségeknél ez a teszt nem ment fájdalmasan. A hagyományosan erős olajágazat komoly támogatása ellenére a gazdaság szinte minden ágazata jelentős korrekción ment keresztül. És természetesen a válság különösen nehéz próbára vált az Egyesült Arab Emírségek viszonylag fiatal és gyorsan növekvő ingatlanpiacán. A csökkenő ingatlanárak átlagosan a válság előtti szint kb. 50% -át tették ki. Egy ilyen komoly korrekció következményeként stagnálás és később az úgynevezett „terv nélküli” piac, azaz a projekt szakaszában eladott tárgyak tényleges eltűnése volt. Ennek eredményeként a spekulánsok elhagyták a piacot, és maga a piac újratervezte a kész ingatlanokat és a végfelhasználókat.
Nem titok, hogy a válságot megelőző néhány évben az Emírségek ingatlanpiac óriási ütemben növekedett, nagyrészt a rövid távú spekulatív befektetések beáramlásának köszönhetően a világ minden tájáról. Az emberek nem azért fektettek be, hogy kész ingatlanot szerezzenek későbbi felhasználásra, hanem azért, hogy később viszonteladhassák az építési szakaszban vagy még korábban is. Mivel a finanszírozási ütemtervek részletekben történő fizetést jelentettek a projekt megvalósításának ideje alatt, ezt pénzügyi eszközként használták fel a növekvő piacon való játékhoz.
Ezért a kész ingatlanok piaca kevés érdeklődést mutatott a spekulánsok számára. Ez a szegmens természetesen elsősorban a végfelhasználókat vonzza, azaz azokat, akik a kész ingatlanokat fogyasztói vagy befektetési célokra kívánják felhasználni.
Természetesen, miután a piac esni kezdett, a spekulánsok elhagyták. És a végfelhasználók maradtak. A spekulációkkal túlhevített „terv nélküli” piac eltűnt a spekulánsokkal, a kész (vagy majdnem kész) ingatlanok piaca megmaradt és előtérbe került. Az elmúlt három évben a piac felépült a sokkból, és a résztvevők új realitást realizáltak, és új körülményekre való átszervezés céljából újjászervezték őket.
Megváltoztak az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának jogi alapjai a közelmúltban?
Mindenekelőtt azt kell mondani, hogy az Egyesült Arab Emírségekben továbbra sem létezik általános szövetségi törvény az ingatlanügyek területén. A hét emirátus mindegyike önállóan szabályozza a területének ingatlanpiacával kapcsolatos összes kérdést. Ebben az irányban a legfejlettebb, hagyományosan a Dubai.
Közvetlenül a Dubaiban a válság kezdete előtt új fontos törvényeket fogadtak el: az ingatlan-ígéretek nyilvántartásba vételéről és az építésben még nem befejezett tárgyak nyilvántartásáról. Az elmúlt három évben számos változtatás és módosítás történt a bérlők és a tulajdonosok, valamint a befektetők és a fejlesztők közötti kapcsolatokat szabályozó jelenlegi jogi keretben. Általában véve, minden változtatás célja a piac jogalkotási szabályozásának javítása, az átláthatóság növelése és a résztvevők érdekeinek védelme.
Szövetségi szinten az ingatlanpiacot érintő legjelentősebb esemény a rezidens vízumok kiadásának eljárásában bevezetett változások bevezetése volt. 2009 májusában, az Egyesült Arab Emírségek történetében először, szövetségi szinten legalizálták a lakóingatlan külföldi tulajdonosának a jogát 6 hónapos vízum megszerzésére. És ez év június végén az Egyesült Arab Emírségek kormányának ülésén bejelentették a határozatot, hogy a külföldi tulajdonosok számára megadott vízumok időtartamát 6 hónapról 3 évre növelik. És bár a vízumok megadásának eljárásában még nincs egyértelmű, az a tény, hogy ilyen döntést hoznak a legmagasabb szinten, természetesen pozitív.
Milyen véleményekkel áll a Dubai és más emirátusok ingatlanpiacának kilátásai?
Mint minden eszköz, az ingatlan értéke ciklikus ingadozásoknak van kitéve. A növekedési időszakok elkerülhetetlenül utat engednek az árak csökkenésére és fordítva.
Az ingatlanárak ingadozása azonban viszonylag csekély. Legalább az ingatlanpiaci áringadozások gyakoriságát és amplitúdóját nem lehet összehasonlítani a tőzsde megfelelő mutatóival. Éppen ezért az ingatlan megszerzését az egyik legmegbízhatóbb és konzervatívabb befektetési lehetőségnek tekintik.
Természetesen a válság eredményeként az Emírségek ingatlanpiacát súlyos sújtotta. A sokk azonban elmúlt, és a piaci szereplők elfogadták az új feltételeket. A piac új szakaszba került - érett növekedés. Dubai vonatkozásában most már magabiztosan állíthatjuk, hogy az esés mélye elmúlt, és most a legnépszerűbb területeken mérsékelten emelkednek mind az eladás, mind a bérleti díjak. A legtöbb piaci szereplő egyetért azzal, hogy a következő években Dubaiban zavartalan piaci növekedést fogunk tapasztalni.
Mire épül ez a bizalom?
Döntsd magad. Az elmúlt három évben Dubaiban egyetlen új lakóépületet sem fektettek le. Ugyanakkor a Dubai Statisztikai Központ szerint az emirátus népessége 300 ezer lakosra nőtt ugyanebben az időszakban, és a növekedési folyamat folytatódik.
Ezt elősegíti a politikai stabilitás, a biztonság, a kedvező befektetési környezet, az adók hiánya és a tőkemozgásra vonatkozó korlátozások, valamint a válság következtében jelentősen csökkentett vállalkozási költségek (irodakölcsönök, személyzeti költségek stb.). Mindez vonzza az üzletet, ami viszont emberi erőforrásokat igényel. Most a piac folyamatban van az ingatlanfelesleg felszívódásában, amelynek építését a válság előtt megkezdték. Mivel az ingatlan olyan eszköz, amelynek építése jelentős időt vesz igénybe (az épület építési ciklusa átlagosan 2-3 évig tart), a belátható jövőben elkerülhetetlenül hiány merül fel a piacon. Ezért magabiztosan beszélhetünk egy optimista forgatókönyvről a Dubai ingatlanpiacának helyzetének alakulására.
Ami a többi emírséget illeti, véleményem szerint Abu Dhabi nagyon jó kilátásokkal rendelkezik, ahol az olajbevételek nagy része felhalmozódik. Az északi emirátusokkal kapcsolatban nehezebb egyértelmű előrejelzéseket adni. Például Ajman és Ras Al-Khaimah súlyos problémákkal szembesültek a válság eredményeként, és nyilvánvalóan sokkal több időre lesz szükségük megoldásukhoz, mint Dubaiban és Abu-Dzabiban.
Vagyis Ön szerint a Dubaiban a közeljövőben a legvonzóbb ingatlanpiac marad?
Igen. És ez annak a ténynek köszönhető, hogy Dubaiban van a legnagyobb és legfejlettebb ingatlanpiac. Annak ellenére, hogy az Abu Dhabi-beli jövőbeni projektek vonzóak lehetnek, jelenleg csak Dubai kínál „szabad birtoklás” státusú kész ingatlanok széles választékát, lehetővé téve a külföldieknek, hogy ingatlantulajdonnal rendelkezzenek. Ehhez egészítsük a hét emirátusok legfejlettebb infrastruktúráját, a legkedvezőbb befektetési környezetet és a további fejlesztési kilátásokat.
A dubai ingatlanpiac melyik szegmense találja a legvonzóbbat jelenleg?
A piaci árak vonzóak minden szegmensben. És ha beszélünk ingatlanvásárlásról személyes fogyasztásra (például a saját lakóhelye vagy a saját irodájának házigazdája számára), akkor biztonságosan ajánlhatjuk a jelenlegi helyzet felhasználását, és bármilyen alkalmas ingatlan alacsony áron történő megvásárlását. Ha az ingatlanvásárlást befektetésnek tekintjük, akkor azt ajánlom, hogy a népszerű területeken válasszon házat.
A tény az, hogy Dubai a látogatók városa. A nagyváros kétmillió lakosának több mint 90% -a külföldön élő. Mindenkinek élnie, dolgozni, pihenni kell valahol. Ezért a bérleti piac nagyon fejlett. A népszerű projektekben a lakások nagyon népszerűek, és Dubaiban a bérleti jövedelem kétszer-háromszor magasabb, mint a fejlett piacokon. Ezen felül nincsenek jövedelem- és ingatlanadók. Mindez nagyon vonzóvá teszi a lakóingatlanba történő befektetést.
Az irodákat illetően a közeljövőben számos irodahelyiség befejeződik, és piacra lép, amelynek építését már a válság előtt megkezdték. Ezért az értéknövekedés és a megszerzett bérleti jövedelem összegének szempontjából az irodai ingatlanbefektetések az elkövetkező néhány évben véleményem szerint kevésbé vonzóak, mint például a lakásbefektetések.
Milyen ajánlásokat tehet az olvasóknak az Emírségekben történő ingatlanvásárlásról gondolkodó gondolkodásmódban?
A magam részéről csak egy ajánlás van - vásárolni. A piac most stabilizálódott, egyértelmű tendencia figyelhető meg a piac fellendülése és növekedése felé, de az árak még nem tudtak jelentősen emelkedni. Tehát ha valaki elgondolkodott a Dubaiban lévő ingatlanvásárlás iránt, most itt az ideje.
Köszönöm a beszélgetést. Sok sikert kívánunk!
A dubai ingatlanvásárlással kapcsolatos további információt az IMEX Real Estate szakemberei kaphatnak tel. Moszkvában +7 495 5100008, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérés elküldésével az [email protected] e-mailben.
