HARMADIK KÜLÖNBÖZÉS A VILÁG 2008. ÉVI PÉNZÜGYI VÁLIS KEZDÉSÉNEK KEZDETÉBEN. Ebben az időben jelentős változások történtek a világon. SOKKAL gondolkodom, hogy az új sokkok küszöbén állunk. AMERIKA nem tudja megérteni a problémáit, Európa kiegyensúlyozza az alapértelmezettséget, az arábi világban folyó forradalmak hullámát. E KÖVETKEZŐ IDŐBEN AZ EGYESÜLT ARAB EMIRÁLJA A RÉGIÓ STABILITÁS SZIGETT. AZ EMIRÁTOK NÉPJÁT Növekszik, HATÁLYON HOZZÁJÁRULAK A HOSSZÚ TÁVÚ BEFEKTETÉSI PROJEKTET, A GAZDASÁGI ÁGAZATOKAT A VISSZA VAGYON KÖVETKEZETTEK A VÁLSÁG VÉGZETT. Az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacán zajló eseményekről, a jelenlegi helyzetről és a jövőbeli kilátásokról beszélgetünk Dubajban és az Észak-Emírségekben működő Oroszországi Vállalkozók Tanácsának Befektetési és Ingatlan Osztályának vezetőjével, Oleg Vadimovich Lavrik, az IMEX Real Estate ügyvezető partnerével.
Oleg Vadimovics, kérlek, mondja meg, mi az Ön véleménye szerint az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának a válság kezdete óta eltelt három év legfontosabb eredményei?
Természetesen a 2008-ban a Lehman Brothers csődjével kezdődött globális pénzügyi válság komoly próbát jelentett a teljes modern világgazdasági rendszer számára. És az Egyesült Arab Emírségeknél ez a teszt nem ment fájdalmasan. A hagyományosan erős olajágazat komoly támogatása ellenére a gazdaság szinte minden ágazata jelentős korrekción ment keresztül. És természetesen a válság különösen nehéz próbára vált az Egyesült Arab Emírségek viszonylag fiatal és gyorsan növekvő ingatlanpiacán. A csökkenő ingatlanárak átlagosan a válság előtti szint kb. 50% -át tették ki. Egy ilyen komoly korrekció következményeként stagnálás és később az úgynevezett „terv nélküli” piac, azaz a projekt szakaszában eladott tárgyak tényleges eltűnése volt. Ennek eredményeként a spekulánsok elhagyták a piacot, és maga a piac újratervezte a kész ingatlanokat és a végfelhasználókat.
Nem titok, hogy a válságot megelőző néhány évben az Emírségek ingatlanpiac óriási ütemben növekedett, nagyrészt a rövid távú spekulatív befektetések beáramlásának köszönhetően a világ minden tájáról. Az emberek nem azért fektettek be, hogy kész ingatlanot szerezzenek későbbi felhasználásra, hanem azért, hogy később viszonteladhassák az építési szakaszban vagy még korábban is. Mivel a finanszírozási ütemtervek részletekben történő fizetést jelentettek a projekt megvalósításának ideje alatt, ezt pénzügyi eszközként használták fel a növekvő piacon való játékhoz. Ezért a kész ingatlanok piaca kevés érdeklődést mutatott a spekulánsok számára. Ez a szegmens természetesen elsősorban a végfelhasználókat vonzza, azaz azokat, akik a kész ingatlanokat fogyasztói vagy befektetési célokra kívánják felhasználni.
Természetesen, miután a piac esni kezdett, a spekulánsok elhagyták. És a végfelhasználók maradtak. A spekulációkkal túlhevített „terv nélküli” piac eltűnt a spekulánsokkal, a kész (vagy majdnem kész) ingatlanok piaca megmaradt és előtérbe került. Az elmúlt három évben a piac felépült a sokkból, és a résztvevők új realitást realizáltak, és új körülményekre való átszervezés céljából újjászervezték őket.
Megváltoztak az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiacának jogi alapjai a közelmúltban?
Mindenekelőtt azt kell mondani, hogy az Egyesült Arab Emírségekben továbbra sem létezik általános szövetségi törvény az ingatlanügyek területén. A hét emirátus mindegyike önállóan szabályozza a területének ingatlanpiacával kapcsolatos összes kérdést. Ebben az irányban a legfejlettebb, hagyományosan a Dubai.
Közvetlenül a Dubaiban a válság kezdete előtt új fontos törvényeket fogadtak el: az ingatlan-ígéretek nyilvántartásba vételéről és az építésben még nem befejezett tárgyak nyilvántartásáról. Az elmúlt három évben számos változtatás és módosítás történt a bérlők és a tulajdonosok, valamint a befektetők és a fejlesztők közötti kapcsolatokat szabályozó jelenlegi jogi keretben. Általában véve, minden változtatás célja a piac jogalkotási szabályozásának javítása, az átláthatóság növelése és a résztvevők érdekeinek védelme.
Szövetségi szinten az ingatlanpiacot érintő legjelentősebb esemény a rezidens vízumok kiadásának eljárásában bevezetett változások bevezetése volt. 2009 májusában, az Egyesült Arab Emírségek történetében először, szövetségi szinten legalizálták a lakóingatlan külföldi tulajdonosának a jogát 6 hónapos vízum megszerzésére. És ez év június végén az Egyesült Arab Emírségek kormányának ülésén bejelentették a határozatot, hogy a külföldi tulajdonosok számára megadott vízumok időtartamát 6 hónapról 3 évre növelik. És bár a vízumok megadásának eljárásában még nincs egyértelmű, az a tény, hogy ilyen döntést hoznak a legmagasabb szinten, minden bizonnyal pozitív.
Milyen véleményekkel áll a Dubai és más emirátusok ingatlanpiacának kilátásai?
Mint minden eszköz, az ingatlan értéke ciklikus ingadozásoknak van kitéve. A növekedési időszakok elkerülhetetlenül utat engednek az árak csökkenésére és fordítva. Az ingatlanárak ingadozása azonban viszonylag csekély. Legalább az ingatlanpiaci áringadozások gyakoriságát és amplitúdóját nem lehet összehasonlítani a tőzsde megfelelő mutatóival. Éppen ezért az ingatlan megszerzését az egyik legmegbízhatóbb és konzervatívabb befektetési lehetőségnek tekintik.
Természetesen a válság eredményeként az Emírségek ingatlanpiacát súlyos sújtotta. A sokk azonban elmúlt, és a piaci szereplők elfogadták az új feltételeket. A piac új szakaszba került - érett növekedés. Dubai vonatkozásában most már magabiztosan állíthatjuk, hogy az esés mélye elmúlt, és most a legnépszerűbb területeken mérsékelten emelkednek mind az eladás, mind a bérleti díjak. A legtöbb piaci szereplő egyetért azzal, hogy a következő években Dubaiban zavartalan piaci növekedést fogunk tapasztalni.
Mire épül ez a bizalom?
Döntsd magad. Az elmúlt három évben Dubaiban egyetlen új lakóépületet sem fektettek le. Ugyanakkor a Dubai Statisztikai Központ szerint az emirátus népessége 300 ezer lakosra nőtt ugyanebben az időszakban, és a növekedési folyamat folytatódik.
Ezt elősegíti a politikai stabilitás, a biztonság, a kedvező befektetési környezet, az adók hiánya és a tőkemozgás korlátozása, valamint a válság következtében a vállalkozás költségei jelentősen csökkentek (irodabér, személyzeti költségek stb.). Mindez vonzza az üzletet, ami viszont emberi erőforrásokat igényel.
Most a piac folyamatban van az ingatlanfelesleg felszívódásában, amelynek építését a válság előtt megkezdték. Mivel az ingatlan olyan eszköz, amelynek építése jelentős időt vesz igénybe (az épület építési ciklusa átlagosan 2-3 évig tart), a belátható jövőben elkerülhetetlenül hiány merül fel a piacon. Ezért magabiztosan beszélhetünk egy optimista forgatókönyvről a Dubai ingatlanpiacának helyzetének alakulására.
Ami a többi emírséget illeti, véleményem szerint Abu Dhabi nagyon jó kilátásokkal rendelkezik, ahol az olajbevételek nagy része felhalmozódik. Az északi emirátusok esetében nehezebb egyértelmű előrejelzéseket készíteni. Például Ajman és Ras Al-Khaimah súlyos problémákkal szembesültek a válság eredményeként, és nyilvánvalóan sokkal több időre lesz szükségük megoldásukhoz, mint Dubaiban és Abu-Dzabiban.
Vagyis Ön szerint a Dubaiban a közeljövőben a legvonzóbb ingatlanpiac marad?
Igen. És ez annak a ténynek köszönhető, hogy Dubaiban van a legnagyobb és legfejlettebb ingatlanpiac. Annak ellenére, hogy az Abu Dhabi-beli jövőbeni projektek vonzóak lehetnek, jelenleg csak Dubai kínál „szabad birtoklás” állapotú kész ingatlanok széles választékát, lehetővé téve a külföldieknek, hogy ingatlantulajdonnal rendelkezzenek. Ehhez egészítsük a hét emirátusok legfejlettebb infrastruktúráját, a legkedvezőbb befektetési környezetet és a további fejlesztési kilátásokat.
A dubai ingatlanpiac melyik szegmense találja a legvonzóbbat jelenleg?
A piaci árak vonzóak minden szegmensben. És ha beszélünk ingatlanvásárlásról személyes fogyasztásra (például a saját lakóhelye vagy a saját irodájának házigazdája számára), akkor biztonságosan ajánlhatjuk a jelenlegi helyzet felhasználását, és bármilyen alkalmas ingatlan alacsony áron történő megvásárlását. Ha az ingatlanvásárlást befektetésnek tekintjük, akkor azt ajánlom, hogy a népszerű területeken válasszon házat.
A tény az, hogy Dubai a látogatók városa. A nagyváros kétmillió lakosának több mint 90% -a külföldön élő. Mindenkinek élnie, dolgozni, pihenni kell valahol. Ezért a bérleti piac nagyon fejlett. A népszerű projektekben a lakások nagyon népszerűek, és Dubaiban a bérleti jövedelem kétszer-háromszor magasabb, mint a fejlett piacokon. Ezen felül nincsenek jövedelem- és ingatlanadók. Mindez nagyon vonzóvá teszi a lakóingatlanba történő befektetést.
Az irodákat illetően a közeljövőben számos irodahelyiség befejeződik, és piacra lép, amelynek építését már a válság előtt megkezdték. Ezért az értéknövekedés és a megszerzett bérleti jövedelem összegének szempontjából az irodai ingatlanbefektetések az elkövetkező néhány évben véleményem szerint kevésbé vonzóak, mint például a lakásbefektetések.
Milyen ajánlásokat tehet az olvasóknak az Emírségekben történő ingatlanvásárlásról gondolkodó gondolkodásmódban?
A magam részéről csak egy ajánlás van - vásárolni. A piac most stabilizálódott, egyértelmű tendencia figyelhető meg a piac fellendülése és növekedése felé, de az árak még nem tudtak jelentősen emelkedni. Tehát ha valaki elgondolkodott a Dubaiban lévő ingatlanvásárlás iránt, most itt az ideje.
Köszönöm a beszélgetést. Sok sikert kívánunk!
A dubai ingatlanvásárlással kapcsolatos további információt az IMEX Real Estate szakemberei kaphatnak tel. Moszkvában +7 495 5100008, ingyenes telefonszám az Egyesült Arab Emírségekben 800-IMEX (800-4639), vagy kérés küldésével e-mailben [email protected]
